Свободная продажа квартиры

Содержание

DOM.RIA – Что значит свободная продажа квартиры

Свободная продажа квартиры

Обиходное выражение «свободная продажа квартиры» достаточно часто встречается в объявлениях на сайтах недвижимости.

Законодательно такое понятие не закреплено, и иногда его воспринимают неправильно, считая, что это реализация жилья без риелтора или без комиссии, отсутствие обременений, других собственников и подобное. Эти нюансы не связаны со свободной продажей.

Она означает, что жилье реализуется свободно – продавец продает квартиру и не собирается параллельно покупать вместо нее другую недвижимость. Проще говоря, здесь отсутствует альтернативная сделка.

Что значит альтернатива при продаже

Свободная продажа квартиры это

Свободная продажа квартиры – наиболее простая для покупателя ситуация. Продавец в результате сделки получает деньги, квартира на момент продажи освобождается от прописанных собственников и членов их семей (юридическое освобождение), от проживающих и от вещей, не входящих в стоимость квартиры (физическое освобождение).

Свободная продажа еще называется прямой или чистой. Это сделка, в ходе которой продавец реализует квартиру покупателю, не приобретая вместо нее другую недвижимость. Здесь участвует только две стороны. В рамках продажи деньги переводятся непосредственно от покупателя к продавцу, а права на недвижимость переходят в обратном порядке – это особенность такой сделки.

При этом, покупатель может быть участником альтернативной сделки – он покупает квартиру вместо своей недвижимости, которую продает параллельно. Но продавец, заявляя о прямой продаже, участвовать в подобной схеме со своей стороны не может. Выходит, что прямая продажа квартиры может быть исключительно последним звеном цепочки альтернативных продаж или вовсе самостоятельной сделкой.

Такая сделка проводится сразу и покупатель, без ожидания получает недвижимость в собственность. Из-за этого часто считают, что при прямой продаже завышаются цены – это заблуждение.

Так поступают единицы, которым необязательно продавать недвижимость в ближайшем будущем, и они хотят получить финансовую выгоду, даже если жилье будет продаваться годами.

В остальных случаях, как правило, предложения реализуются в рамках рыночных расценок.

Признаки свободной продажи квартиры

Продажу квартиры можно считать свободной, если она соответствует следующим признакам:

  • Освобождение жилья на момент продажи Квартира должна быть освобождена продавцом на момент подписания договора или в сроки, четко регламентированные соглашением. В ней не должно быть зарегистрированных жильцов.
  • Отсутствие состава альтернативной сделки Продавец параллельно не может приобретать другую недвижимость вместо продаваемой квартиры, и у него при подписании договора должно быть другое место жительства.
  • Возможность заселения сразу после покупки Не предусмотрено время на поиск альтернативной недвижимости, и продавец должен обеспечить покупателю возможность заселиться в жилье сразу.

В идеале на основании этих признаков свободной продажи в момент заключения сделки на квартире не должно быть обременений. Но это не всегда так. При наличии обременений продажу уже стоит идентифицировать как свободную, но с обременениями.

Виды обременений на недвижимость

Например, продаваемое жилье сдается квартирантам, а срок аренды на момент заключения сделки не окончен.

В таком случае продавец и покупатель могут договориться, что новый собственник переоформит договор аренды на себя, разрешив жильцам арендовать квартиру на оговоренных ранее условиях до окончания срока действия соглашения.

Но так как продавец реализует квартиру, и освобождает ее, не подыскивая параллельно вариант взамен – это все равно свободная или прямая продажа. А уже из-за наличия нюанса с арендатором ее стоит назвать прямой с обременениями.

Найти квартиру на DOM.RIA

Факт наличия обременений и сроки, когда они будут сняты прописывают в договоре купли-продажи.

Плюсы и минусы свободной продажи квартиры

Свободная продажа квартиры подразумевает минимум обстоятельств, влияющих на срыв или затягивание сделки. Ее плюсы связаны с этим.

Преимущества свободной продажи

  • Оперативность заключения сделки Не нужно ждать, пока продавец найдет себе недвижимость взамен продаваемой квартиры. Стороны сразу после задатка подготавливают документы и сразу заключают договор купли-продажи.
  • Элементарность проведения сделки В рамках прямой продажи в схеме отсутствуют другие договора и участники. При этом достаточно проверить продавца и объект по реестрам, убедиться в отсутствии третьих лиц, которые могли бы предъявить права на недвижимость.
  • Минимум рисков несостоявшейся сделки Здесь отсутствуют третьи лица, поэтому ситуация зависит от двух сторон. За счет этого снижается вероятность отказа или невозможности заключения договора.

Недостатки свободной продажи

  • Риск связаться с альтернативной сделкой все же есть Свободная продажа квартиры выглядит привлекательно, так как покупателю не нужно ждать и становиться участником сложной схемы. Этим могут воспользоваться продавцы, умолчав о планах совершить альтернативную сделку. Подписав предварительный договор и взяв задаток, они могут начать быстро искать вариант квартиры взамен. Сроки могут затянуться, а покупателю будут говорить, что это связано с оформлением бумаг.
  • Вероятность обременений Свободная продажа квартиры да еще и без каких-то обременений встречается редко. Как правило, есть дополнительные моменты, которые нужно учесть. Это важно, если к жилью имеют отношение несовершеннолетние. Если при альтернативной продаже сразу покупается новая квартира, и органы опеки и попечительства дают на это согласие. То здесь интересы ребенка должны будут возмещены за счет другого жилья.

Как купить квартиру на ребенка

Как избавиться от рисков

Чтобы не допустить прикрытие альтернативной сделки под видом прямой и другие рисковые ситуации, при покупке квартиры, сделайте следующее:

  • в договоре задатка укажите конкретные сроки совершения сделки;
  • в обязанностях пропишите необходимость освободить квартиру продавцом;
  • убедитесь, что у продавца есть другое жилье для переезда;
  • убедитесь в отсутствии несовершеннолетних в квартире, а если они есть, то в наличия разрешения органов опеки и попечительства для проведения сделки.

Выходит, что свободная продажа – это сделка между двумя сторонами, не зависящая от третьих лиц и обстоятельств. В результате процедура проводится проще и быстрее альтернативной, а риски здесь также ниже.

Источник: https://dom.ria.com/articles/chto-znachit-svobodnaya-prodazha-kvartiry-251387.html

Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки

Свободная продажа квартиры

14.11.2018

Об этом стоит знать! Продавцы-«альтернативщики» все чаще обманывают покупателей, указывая о том, что квартира находится в «свободной продаже»! Из-за неопытности покупателю может показаться, что так называется всего лишь сделка без посредников, но это и есть основная ошибка.

Такое жилье позиционируется как наиболее удачный вариант, но в чем его специфика? Мы постарались разобраться – какая альтернатива свободной продаже имеется, и почему разграничение может оказаться столь принципиальным.

В чем разница: «свобода» или альтернатива?

http://pamelaterra.com

Многие покупатели и продавцы квартир, пытающиеся действовать без привлечения профессионалов рынка недвижимости, нередко «спотыкаются» о понятие «свободная продажа». Для начала определим разницу – все сделки с квартирами, которые предлагаются на вторичном рынке, помимо прочего, подразделяются на два вида:

  • свободные в продаже, то есть – владельцы просто хотят получить определенную сумму денег за свою недвижимость, а в сделке участвуют только две стороны;
  • предназначенные для альтернативной сделки, когда собственник продаваемой квартиры тут же приобретает иную недвижимость для себя с доплатой или без нее (возможна так называемая «цепочка альтернатив»).

Иными словами, «свободная продажа» предполагает, что сама сделка будет быстрой: продавец получит свои деньги, а покупатель сможет тут же зарегистрировать право собственности и въехать в новое жилье.

Такое понятие, как свободная продажа, не встречается ни в одном законодательном акте. Однако в узкоспециальной литературе можно увидеть термин «безальтернативная сделка».

Стоит отметить, что для реализации подавляющего большинства представленных на рынке квартир используется «альтернативная сделка». Аналитики отмечают уменьшение количества действительно свободных квартир, которые всегда в цене.

Их продавцы, как правило, не торгуются за каждую сотню, и поскольку подготовка к завершению сделки ограничивается несколькими днями, такие квартиры покупаются очень быстро.

http://i41-cdn.woman.ru

В отличие от «свободной продажи», альтернативная сделка означает, что конкретная жилплощадь является не самостоятельным объектом реализации, а предполагает дальнейшее действие продавца по нахождению жилплощади для себя. Таким образом, может образоваться целая «цепочка сделок» и процесс естественным образом затягивается.

Если части денег на покупку вам не достает, вы можете попробовать получить субсидию на покупку недвижимости, особенно полезно это будет молодым семьям.

Преимущества безальтернативной сделки

Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.

Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.

Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.

Очевидные и вероятные риски прямой продажи

Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.

https://www.zagoloi.com

Случается и другое: жилье абсолютно свободно с юридической точки зрения, но фактически ее занимают люди, которым требуется время для выселения. Только при наличии физический и юридической составляющих можно делать вывод, что перед покупателем действительно почти безупречный вариант.

Иногда продавец считает продажу абсолютно свободной, поскольку реализуемая жилая площадь не имеет обременений.

Но по факту выясняется, что он все же одновременно с продажей квартиры планирует купить другую недвижимость.

То есть – по формату организации сделка все же является альтернативной, и если не подойти к вопросу профессионально, риск того, что сделка сорвется, достаточно большой.

Часто под видом свободной продажи предлагаются квартиры, владельцы которых уже нашли подходящий вариант жилья, и им осталось лишь дождаться покупателя. Это уже не безальтернативная сделка, поскольку до подписания договора, по сути, ничего не мешает владельцу жилья изменить условия или отказаться от продажи.

Если квартира нравится, документы в порядке, но все же на поверку выясняется, что сделка будет альтернативной, не всегда стоит от нее отказываться, однако все же желательно привлечь толкового риелтора или юриста. Дело в том, что квартиры надо не только купить по всем правилам, но и зарегистрировать собственность без каких-либо «сбоев».

В частности, во время одновременной регистрации может произойти так, что Росреестр по каким-то причинам откажется оформлять один из объектов недвижимости. В этом случае придется ожидать, пока будут разрешены вопросы, препятствующие сделке, а это может занять неопределенное время.

Иногда свободная продажа все же не означает быструю покупку. Имея в собственности другую недвижимость, не нуждаясь в «быстрых деньгах» и зная о ценности «безальтернативных квартир», владелец жилья может не спешить, выбирая покупателя и неоднократно меняя свои условия.

https://img2.goodfon.ru

Как «распознать» свободную продажу?

Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.

Что касается стоимости безальтернативных квартир, то влияние статуса сделки на цену – понятие относительное. Все зависит от конкретной ситуации, самой недвижимости, а также планов продавца. Притом, что квартиры, находящиеся в свободной продаже, имеют особую ценность, иногда купить их удается дешевле, чем аналогичное жилье, участвующее в альтернативной цепочке.

Если собственник уже определился с квартирой, которую он хочет приобрести взамен продаваемой, он постарается продать ее дороже, чтобы получить искомую сумму. В то же время, владельцы свободного жилья, желающие завершить сделку быстрее, могут даже слегка уступить в цене.

Как минимизировать риски покупателям и продавцам?

Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости. Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу.

https://bigthink-img.rbl.ms

Если собственник явно слишком торопится продать жилье, при всех соблазнах и обещаниях выгодных условий, стоит подробно ознакомиться с историей квартиры. Когда одно и то же жилье меняет собственников много раз за короткий период, нельзя исключить, что эта сделка – часть мошеннической схемы.

Очень внимательно нужно относиться к жилплощади, которая недавно была получена в результате реализации наследственного права. Сохраняется риск появления «неучтенного» наследника, готового отстаивать право на квадратные метры.

Важно понимать, что если квартира действительно свободна, ее продавцу нет нужды затягивать завершение процесса отчуждения. Если он использует разнообразные предлоги, чтобы отсрочить подписание финального договора, скорее всего, имеют место скрываемые им подробности, которые на данный момент препятствуют сделке.

Во избежание недоразумений, в текстовую часть договора необходимо внести пункт о том, что жилая площадь должна быть передана в день его заключения или, по крайней мере, в период одних-трех суток. Если владелец жилья, преподносимого как свободное, не готов к подписанию договора, где содержится такое временное ограничение, скорее всего, он все же находится в поиске альтернативы.

Если в сделке участвуют только две стороны, то есть – она безальтернативная, но физически или юридически квартира все же не свободна, в договоре важно учесть все нюансы: дату выселения прежних домочадцев и передачи ключей, срок снятия с регистрации и так далее. Важно, чтобы все пункты, связанные с ответственностью сторон, были четкими, чтобы каждая из них получила возможность со всеми основаниями добиваться исполнения договора.

Home

Итак, о свободной (чистой или безальтернативной) продаже можно вести речь лишь в случаях, если соблюдаются следующие условия:

  • в квартире никто не живет, и нет зарегистрированных граждан, в том числе, и временно;
  • собственник имеет другое жилье (как вариант – уезжает на ПМЖ), намерен получить только деньги, и не ищет недвижимость взамен продаваемой;
  • в договоре оговаривается пункт об освобождении и передаче квартиры в указанный, непродолжительный период.

Заключение

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/svobodnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto

Что значит свободная продажа квартиры, ее плюсы и минусы

Свободная продажа квартиры

Нередко в объявлениях можно встретить указание на свободную продажу. Этот специфический термин встречается довольно часто, но что значит свободная продажа квартиры? Разберемся в юридических тонкостях рынка недвижимости в статье.

Свободная продажа квартиры – что это?

Словосочетание «свободная продажа» повсеместно встречается в объявлениях о продаже жилья. Однако не все знают, что это значит. Наиболее часто под свободной или чистой продажей подразумевается совсем не тот смысл. Например:

  1. Продажа без посредничества.
  2. Сделка без выплаты комиссионных.
  3. Продажа в соответствии с законодательными нормами (к слову, все сделки происходят с соблюдением требований закона).
  4. Объект недвижимости, который еще никогда не был предметом сделки.

В действительности, свободная продажа – это отсутствие цепочки сделок. То есть продавец хочет просто получить деньги за товар. Он не планирует приобретать другое жилье взамен квартиры, которая выставленная на реализацию. Соответственно, потенциальному покупателю не придется ждать момента, когда продавец найдет альтернативное жилье и выселится.

То есть, под свободной продажей квартиры следует понимать, что:

  • продавец имеет все необходимые документы для совершения сделки;
  • жилплощадь физически свободна – там никто не прописан и не проживает;
  • продавец не будет на вырученные деньги подбирать альтернативное жилье, так место проживания у него и членов его семьи другое;
  • купля-продажа может быть осуществлена в тот же день, когда покупатель даст согласие на приобретение.

Проще говоря, эта квартира не нужна собственнику. Он ею не пользуется, там никто не проживает. Возможно, он продает все имущество по причине отъезда на ПМЖ за границу или в другой город. Свободная (чистая) продажа – это гарантированная готовность к проведению сделки сразу. Продавцу не нужно времени на оформление документов, снятие с регистрационного учета, перевозку вещей и мебели.

Иногда вместо термина «свободная продажа» можно встретить понятия альтернативная и безальтернативная сделки.

Разница между ними в том, что первая предполагает, что продавец будет искать жилье взамен продаваемого, вторая – что такой потребности у него нет. То есть безальтернативная сделка является синонимом свободной или чистой продажи.

Плюсы свободной продажи

В первую очередь преимущества есть у покупателя. Он минует бесконечную цепочку сделок купли-продажи, как это бывает при поиске альтернативных вариантов. Как правило, покупатели выбирают квартиру тщательнейшим образом, ведь им там жить.

При этом, нередки ситуации, когда продавцом выступает человек, который пытается сбыть свою «убитую» жилплощадь и приобрести взамен жилье с хорошим ремонтом и в благоустроенном районе.

Разумеется, покупателю приходится очень долго ждать момента, когда продавец отыщет квартиру своей мечты.

Может даже сложиться так, что у собственника продаваемой недвижимости так и не получится подобрать себе альтернативное жилье. В такой ситуации сделка рискует сорваться и окажется, что покупатель напрасно прождал столько времени. При свободной продаже этот вариант исключается.

Еще один плюс для покупателя такой недвижимости – возможность получить скидку. Когда человек при продаже жилья планирует искать альтернативу, он ориентируется на цену за объект, который будет покупать.

При свободной сделке такой потребности у него нет. Тем более нередко такие квартиры продаются в срочном порядке.

Поэтому снизить стоимость вполне реально, и в итоге окажется, что приобретение чрезвычайно выгодно для покупателя.

Продавцу также выгоден такой тип сделки. Если ему некуда спешить, он может назначить свою цену и ждать покупателя, сколько нужно.

Минусы и подводные камни

К сожалению, судебные разбирательства по факту осуществленных сделок купли-продажи недвижимости далеко не редкость. Даже, если кажется, что квартира абсолютно чиста юридически, сделку могут признать недействительной.

Как избежать подобных проблем? В первую очередь, следует установить, кто проживал в квартире ранее, и каким образом она оказалась в собственности у нынешнего владельца. В частности, при приватизации или приобретении могли быть нарушены права несовершеннолетних граждан или недееспособных лиц. Это наиболее распространенные случаи.

Если жилье было получено по наследству, то не исключено, что появится «обделенный» наследник, который будет оспаривать такое разделение в суде. То же самое относится к ситуации, когда осужденные выходят из мест лишения свободы и пытается восстановить свои права на утраченное жилье.

К сожалению, никто не может гарантировать юридическую чистоту квартиры в полной мере. Однако помочь может опытный юрист. Получить бесплатную консультацию по вопросам купли-продажи жилья вы можете на нашем сайте.

Что стоит учесть?

Купля-продажа – наиболее рисковая сделка. Нередки случаи мошенничества, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Чтобы обезопасить себя, следуйте рекомендациям, представленным ниже.

Советы покупателям

Не стоит верить на слово, если видите в объявлении указание на свободную продажу. Очень часто это пункт указывается, чтобы быстрее продать жилье, а в действительности продавец уже подобрал альтернативу, и сделка будет иметь определенную цепочку.

Как можно вычислить недобросовестных продавцов?

  1. Если вы видите в тексте объявления аббревиатуру АП – это значит, что продажа альтернативная.
  2. Позвоните по телефону и, как бы между прочим, задайте вопрос о том, когда продавец заберет из квартиры свои вещи и съедет. Обычный человек, скорее всего, растеряется и выскажет недоумение. Мошенник четко ответит на поставленный вопрос, не допуская паузы.
  3. Обязательно лично осмотрите объект. Даже если в квартире никого не будет, можно легко понять, что в ней живут.
  4. Встретьтесь с продавцом, к примеру, в кафе и заведите разговор о жизни, семье, работе. Можно выяснить много интересного. Например, о том, как эта квартира досталась собственнику в действительности.
  5. Продавец свободной квартиры всегда стремиться осуществить сделку быстрее. Если он намеренно тянет время под разными предлогами, то вероятно, что есть какие-то нюансы, мешающие сделке.

Чтобы обезопасить себя, включите в текст договора пункт о передачи жилплощади в день совершения сделки. Если продавец отказывается подписывать договор с таким условием, то, скорее всего, он ищет альтернативу.

Советы продавцам

Придерживайтесь следующих рекомендаций:

  1. Чтобы быстро и честно продать квартиру, обратитесь за помощью к риелторам. Это избавит вас от бесконечных звонков и рисков.
  2. Если вы занимаетесь реализацией жилья самостоятельно, учитывайте, что мошенники умеют сбивать цену. Чтобы не попасться на их уловки и не продать квартиру за стоимость ниже рыночной, обращайтесь к риелторам или юристам.
  3. Для получения средств за проданное жилье используйте банковскую ячейку в банке, который устраивает обе стороны.

На рынке не много свободных квартир. Как правило, продажа осуществляется для улучшения жилищных условий или разъезда. А это уже альтернатива.

При возникновении сложностей с куплей-продажей недвижимости обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, что значит свободная продажа квартиры. Следуйте рекомендациям и не дайте себя обмануть.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/chto-znachit-svobodnaya-prodazha-kvartiry/

Разбираем шаги альтернативной сделки – блоги риэлторов | ЦИАН

Свободная продажа квартиры
Что же такое альтернативная сделка купли продажи квартиры? 

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов. 

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.  

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.  

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель; 

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки); 

Цепочка – состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки: 

– Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади; 

– Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость. 

Расчет при альтернативной сделке 

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки.

В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры. 

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.

И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях.

Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.  

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже? 

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс. 

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска. 

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части.

Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.

И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры. 

Риски альтернативной сделки 

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки; 

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права; 

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности. 

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет.

Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной.

В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас. 

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права.  Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки. 

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте. 

Альтернативная сделка с ипотекой

– Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству. 

– Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку. 

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья. 

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени. 

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. 

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры. 

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ. 

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года. 

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет. 

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге. 

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет. 

Все эти особенности – важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-alternativnaja-sdelka-shag-za-shagom-297749/

Что значит свободная продажа жилой недвижимости, понятие, преимущества и возможные риски

Свободная продажа квартиры

Правожил.com > Оформление недвижимости > Свободная продажа жилой квартиры, что это значит

На современном рынке недвижимости среди риелторов появилось такое понятие как свободная (альтернативная) продажа жилья. Что это значит свободная продажа квартиры, и какие риски могут возникнуть будет рассказано ниже.

Что значит свободная продажа квартиры или дома? На сегодняшний день существует первичный и вторичный рынки жилой недвижимости, на которых работают риелторы. В первом случае недвижимость уже находится в собственности граждан определенный промежуток времени. Во втором, жилые квадратные метры располагаются в новостройках.

Понятие свободной торговли появилось в начале 2000-х годов. Под ней подразумевается реализация любой жилой недвижимости на вторичном рынке. То есть покупка происходит непосредственно у собственников. Но действующей практикой выработаны некоторые нюансы, о которых необходимо знать.

Такой вариант сделок предусматривает участие риелторов, как посредников оказывающих определенные услуги, так и без них, то есть происходит непосредственный контакт продавца и покупателя (то есть покупателя и собственника, от имени которого может выступать доверенное лицо).

Исходя из этого, для альтернативной сделки присущи следующие обязательные требования:

  • квартира или иное жилое помещение, должны находиться в собственности гражданина некоторое время (вторичный рынок);
  • данный вариант реализации не должен предусматривать обязательный подбор или покупку другого жилья продавцу;
  • этот вид сделок не может осуществляться по различным государственным программам (военная ипотека, кредитование молодых семей);
  • предметом сделки выступает квартира или иное жилое помещение (то есть не земельные участки).

Нужно запомнить, что при свободной продаже можно также оформлять ипотечное кредитование.

Преимущества

Как было указано выше, данный вид продаж недвижимого имущества предусматривает непосредственное участие в нем собственника жилья и покупателя. Посредник (риелтор), в данном случае, выполняет роль консультанта.

Исходя из этого, существуют следующие преимущества таких сделок:

  1. Время, которое необходимо для внесения аванса, полной стоимости и въезда в купленную недвижимость значительно сокращается. Вызвано это тем, что продавец и покупатель сами обговаривают промежуток с момента дачи задатка и оформления жилья на нового собственника. При этом все условия они прописывают в предварительном договоре.
  2. Покупатель в данном случае может сэкономить некоторые средства, так как у продавца есть свое жилье, и ему не нужно покупать новое, тратя время на поиск и проведение переговоров.
  3. Покупатель становится собственником сразу после оформления договора купли-продажи, а также регистрации недвижимости в специальном реестре.

Нужно запомнить, что при таких сделках предварительный договор, по которому передается задаток лучше оформлять у нотариуса.

В случае отмены сделки, по каким либо основаниям, или не выполнения установленных сроков, покупатель получает возможность взыскать задаток в двойном размере, что является дополнительной страховкой от недобросовестных продавцов.

Возможные риски

Что означает свободная продажа квартиры?

Несмотря на то, что многие риелторы и специалисты говорят о том, что такой вариант сделок является наиболее приемлемым, существуют некоторые риски, о которых нужно знать:

  1. Первое это возможность попасть на мошенников. На рынке часто можно встретить объявления о быстрой продаже жилья по низким ценам. На них нужно обращать отдельное внимание. Прежде всего, существует риск подделки документов права собственности, либо продажа жилья, которое не принадлежит покупателю.
  2. Также существует значительный процесс отказа от сделок со стороны продавцов. С учетом того, что инфляционные процессы, и цены на квадратные метры повышаются, продавец, договорившись об одной сумме, может найти другого покупателя, который предложил больше. Это особенно касается ипотечного кредитования.
  3. Часто проблемы возникают, если у жилой недвижимости несколько собственников. За время оформления сделки один из долевых владельцев может отказаться, либо продажа вообще происходит без его участия, и без предупреждения о намерениях другого собственника. А такие сделки можно легко отменить решением суда.
  4. Проблемы, связанные с оформлением незаконных построек, и иных сооружений, а также наличие перепланировок в квартирах. Это может вызвать дополнительные затраты со стороны продавца, и как следствие увеличение стоимости жилья, либо промежутка времени между дачей задатка и покупкой.

Изучив риски и положительные стороны таких сделок можно прийти к выводу, что если грамотно, с юридической точки зрения, подойти к покупке этого жилья то никаких проблем не будет. Поэтому такие сделки пользуются большим спросом на рынке недвижимого имущества.

Рекомендации

Риелторами и юристами выработаны некоторые практические рекомендации, которые помогут потенциальным покупателям обойти все подводные камни, и приобрести жилье по свободной сделке с минимальными затратами денежных средств и времени:

  1. Первое на что нужно обратить внимание это на тщательное изучение предоставленных документов на объект. Это бумаги подтверждающие право собственности, отсутствие или наличие задолженности по коммунальным услугам, лицах, которые прописаны в помещении. Если покупатель не силен в юридических тонкостях, а риелтор не внушает доверия, тогда лучше получить их ксерокопии и отправится на консультацию к юристам. Если с документами не все в порядке, в жилье прописаны дети, то лучше отказаться от покупки.
  2. Второе, это внимательное изучение личности продавца. Если его роль выполняет доверенное лицо, которое не хочет его показывать, следует задуматься. В большинстве случаев так поступают мошенники или черные риелторы. Самое худшее, это отмена такой сделки через суд.
  3. Следующий момент, которого необходимо придерживаться это грамотное оформление всех документов. Не нужно экономить на нотариальном заверении предварительного договора. В случае отказа от сделки с продавца можно требовать двойную суму задатка. И в процессе рассмотрения дела наложить арест на имущество, то есть он не сможет продать недвижимость другому покупателю.
  4. Последнее, на что нужно обратить внимание, это на проверку риелторской компании, которая сопровождает покупку. Можно посмотреть отзывы на ее сайте и собрать другую информацию.

Данные рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку в каждой конкретной ситуации, могут возникнуть вопросы, которые поможет разрешить только грамотный юрист.

Под свободной продажей подразумевается покупка жилья у непосредственного собственника. Это экономит время, а также средства покупателю. Но в описанных сделках также существуют определенные риски, о которых необходимо знать.

Как купить квартиру:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

22 мая 2018      Юлия Юрьевна         1644      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/svobodnaya-prodazha-chto-eto-znachit.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.