Свободная продажа что это

Содержание

Свободная продажа квартиры

Свободная продажа что это

Зачастую в объявлениях по продаже недвижимости есть указание на свободную продажу.

Но далеко не каждый понимает, что значит этот термин. Сложность заключается и в том, что далеко не всегда этот термин используют по назначению.

Что же значит этот юридический термин, и что на рынке недвижимости называется свободной продажей квартиры?

Что такое свободная продажа квартиры?

Потенциальный покупатель недвижимости начиная изучать объявления о продаже квартир может растеряться от изобилия специфических терминов, которыми, порой, изобилуют такого рода объявления.

Словосочетание «свободная продажа» встречается довольно часто, но что оно обозначает? Что значит свободная продажа квартиры?

По факту это обозначает отсутствие цепочки сделок, то есть продавец хочет просто получить деньги за свой товар. На полученные от продажи деньги не планируется приобретение другой недвижимости.

Проще говоря, покупателю данной недвижимости не придется ждать неопределенное количество времени, пока продавец подыщет для себя другое подходящее жилье. Квартира сразу поступает в полное распоряжение покупателя.

Но некоторые продавцы неправильно трактуют данное словосочетание, зачастую употребляя данный термин в совершенно ином контексте, например, имея в виду что продажа данной квартиры происходит без посредника или сделка проводится без выплаты комиссионных.

Типы продаж

Выделяют два типа продажи квартир:

  • прямая (свободная, чистая);
  • альтернативная.

Есть еще и третий тип продаж, где цепочка сделок состоит из нескольких альтернатив, но это крайне редкий вариант.

Особенности свободной продажи

На рынке недвижимости всегда присутствует большое количество покупателей и продавцов, которые ищут оптимальные для себя варианты сделок. Кто-то ищет обмен своей небольшой квартиры на более просторный вариант, кто-то просто хочет продать свою квартиру по свободной продаже.

Чтобы не попасть впросак от изобилия присутствующих в объявлениях терминов, лучше обратиться за профессиональной консультаций к специалистам-риэлторам или юристам.

Свободная продажа недвижимости предполагает соблюдение ряда параметров. Одно из главных условий – в выставленной на продажу недвижимости никто не должен быть прописан. На момент продажи жильцов в ней также не должно быть.

Если в ней все же кто-то проживает, то по условиям договора купли-продажи она должна быть освобождена к указанному сроку. Время на подбор альтернативной недвижимости не предусмотрено.

Главное преимущество такого рода продаж – сведение к минимуму бюрократических проволочек. Собственник просто оформляет права собственности на приобретенную недвижимость, после чего может немедленно переезжать в купленную квартиру.

Свободная продажа

Свободная продажа предполагает участие только двух сторон: покупатель и продавец. Интересы одной из сторон или обеих может представлять риэлтор, это не запрещено законом.

Но в любом случае сразу после подписания договора продавец получает оговоренную сумму на свой счет или прямо в руки. Покупатель сразу после этого может распоряжаться приобретенной недвижимостью на свое усмотрение.

Свободная сделка требует внимательного оформления документов, в них должны быть прописаны все нюансы:

  • срок снятия недвижимости с регистрационного учета прежними собственниками;
  • дата выселения из квартиры жильцов;
  • срок передачи ключей;
  • наличие обременений на квартире;
  • порядок действий при наступлении непредвиденных обстоятельств.

Преимущества свободной продажи

Такой тип продажи обладает рядом положительных моментов:

  1. Нет необходимости тратить много времени, так как не нужно ждать, пока продавец приобретет другой, более подходящий для него вариант, что исключает необходимость подписывать промежуточные договоры и не спать ночами, переживая, что собственник может передумать.
  2. Есть гарантия того, что продавец продает недвижимость без накрутки, пытаясь выгадать определенную копеечку на более дорогостоящую недвижимость, он потенциально не заинтересован в том, чтобы завысить цену.
  3. Если сделка проходит без посредников в лице риэлторов, то покупателю нет необходимости переплачивать услуги риелторов, которые берут за свои услуги 2-8 % от общей стоимости недвижимости.
  4. Сделка проходит в максимально короткие сроки, что дает покупателю возможность в кратчайшие сроки вселиться в приобретенную квартиру, при этом факт наличия на квартире обременений не является проблемой, все что требуется – заблаговременно обговорить все способы снятия обременений, ограничивающих условия основного договора.
  5. Если в квартире нет прописанных, это ведет к уменьшению времени оформления сделки, нет необходимости ждать, пока кто-то из нее выпишется.

Приобретая квартиру по свободной продаже покупатель получает возможность вселиться в нее уже на следующий день.

Все формальности могут быть улажены уже после заселения, в отдельных случаях новый собственник может вселиться в течение суток. Это основное отличие, чем свободная продажа отличается от альтернативной.

Отрицательные моменты свободной продажи

Нередко бывает так, что продавец, желая сделать свою квартиру более привлекательной, подписывает в описание, что квартира идет по свободному типу, но по факту это не так. О чем покупатель узнает лишь через некоторое время.

Обстоятельства могут складываться таким образом, что сделка может быть и вовсе признана недействительной, что ведет к потерям для покупателя:

  • покупатель теряет приобретенную квартиру;
  • потраченные на покупку недвижимости деньги также порой невозможно вернуть;
  • затраты, понесенные на оформление документов в Росреестре;
  • разочарование и потеря времени.

Учтите, что собственник квартиры может скрывать факт того, что в квартире имеются недееспособные или несовершеннолетние собственники. В этом случае органы опеки могут расторгнуть эту сделку, признав ее неправомерной.

Поэтому, если вы сомневаетесь, покупать ли данную квартиру, лучше отказаться от сделки вовсе или потратить чуть больше времени, чтобы проверить недвижимость на наличие подводных камней при помощи всех возможных способов.

Особенности альтернативной продажи квартиры

Что такое альтернативный вид сделки? Две трети продавцов недвижимости продают принадлежащие им квартиры для того, чтобы в замен приобрести новую квартиру. Такой вид сделки называют альтернативной.

Она предполагает более сложный процесс оформления документов, так как в этом типе продаж предполагается участие минимум трех сторон:

  • продавец квартиры № 1;
  • покупатель;
  • продавец квартиры № 2, которую желает приобрести продавец квартиры № 1.

Основная проблема в том, что продавец первой квартиры не может съехать сразу, так как у него нет запасной жилплощади. Он вынужден проживать в своей квартире и после ее продажи до тех пор, пока не найдет подходящий для себя вариант.

В этом случае продавец не получает деньги на руки, а продавец переводит их сразу на счет продавца второй квартиры.

Если вторая квартира дешевле, продавец получает на руки оставшуюся от продажи квартиры сумму. Если втора квартира дороже первой, продавец первой квартиры вынужден доплатить требуемую сумму до полной стоимости.

Если за время, отведенное для приобретения квартиры продавец ничего не нашел, он все равно вынужден съехать, освободив проданную недвижимость. Что в свою очередь может привести к тому что продавец в конце концов купит не совсем то, что планировал изначально.

Для покупателя в таком типе продаж также имеются очевидные минусы. Он вынужден заплатить деньги за квартиру, в которой еще не может проживать. Этот вариант продаж совершенно не подходит тем, кому негде жить.

Альтернативная продажа может включать в себя больше цепочек, в этом случае в ней может принимать участие и четыре, и пять сторон.

Что стоит учесть при свободной продаже?

Данный вид продаж самый рискованный вариант. Им часто пользуются мошенники, они могут выступать как со сторону продавцов, так и со стороны покупателей. Поэтому, чтобы не попасть впросак, нужно следовать ряду советов.

Советы покупателям

Никогда не верьте словам, даже если в объявлении прописано, что данная недвижимость продается по свободному типу продаж, убедитесь, что это так до того, как подписывать договор купли-продажи.

Вполне возможно, что таким образом продавец просто пытается ускорить процесс продажи, а по факту вы столкнетесь с тем, что будете вынуждены ожидать еще какое-то время, пока продавец найдет себе подходящую жилплощадь.

Что указывает на недобросовестного продавца:

  1. Если в тексте объявления значится аббревиатура АП – факт того, что продавец продает квартиру по альтернативному типу.
  2. В беседе с продавцом квартиры в непринужденной форме постарайтесь выяснить, когда он планирует освободить квартиру и куда собирается съезжать. Если перед вами обычный продавец, не планирующий ввести вас в заблуждение, скорее всего он чуть замнется при этом вопросе. Мошенник не задумываясь ответить на внезапный вопрос.
  3. Настаивайте на личном осмотре жилплощади. Даже если в момент осмотра в ней никого не будет, легко понять, проживает ли кто-то в ней на данный конкретный момент.
  4. Не лишним будет побольше разузнать о жизни продавца. Не пресекайте разговоров о семье. Уточните, как именно эта квартира досталась в собственность продавцу. Внимательно слушая все, что рассказывает продавец, можно легко понять, пытается ли он вас обмануть или ввести в заблуждение.
  5. Если вы понимаете, что продавец под тем или иным предлогом оттягивает время подписания договора, лучше совсем отказаться от сделки, скорее всего есть какие-то нюансы, о которых продавец умолчал, но, тем не менее они мешают проведению сделки.
  6. Если сделка проходит ровно, все-равно обезопасьте себя и включите в договор пункт, по которому продавец обязуется передать вам недвижимость в день совершения сделки. Если продавец по факту ищет альтернативную сделку, он, скорее всего, будет противиться внесению этого пункта.

Советы продавцу

Продавец также не застрахован от посягательств не совсем добросовестных покупателей:

  • оптимальный вариант – обратиться за помощью к риэлторам;
  • если вы категорически не желаете переплачивать за дополнительные услуги, учитесь держать цену. Риэлторы умеют сбивать стоимость, а это значит, что вы рискуете продать квартиру по цене гораздо ниже рыночной;
  • для получения денег за квартиру используйте банк, которому вы полностью доверяете;
  • учтите, если вы предполагаете на вырученные деньг приобретать другую квартиру, и не намерены выезжать сразу после продажи – это уже альтернативная продажа, не вводите покупателей в заблуждение, это может не очень хорошо для вас обернуться.

Подводные камни свободной продажи

Участие риэлторов в продажах – законное действие. Они более подкованы в вопросах – купли-продажи квартир, что ведут к уменьшению риска быть обманутым.

Но те же риэлторы могут вести не совсем честную игру:

  1. Риэлторы могут умышленно прописывать пункт, что квартира продается по свободному типу. Таким образом они пытаются привлечь внимание к объекту и ускорить процесс сделки.
  2. Продавец еще до момента продажи квартиры может найти подходящий для себя вариант недвижимости. По сути покупатель такой квартиры, на первый взгляд, застрахован от риска ожидания. Но по факту продавец второй квартиры может передумать, что ведет к срыву всей сделки, что может привести к потерям для покупателя.
  3. Убедитесь, что продавец – единственный собственник, это можно проверить через Росреестр. В противном случае через некоторое время можете быть неприятно удивлены тем, что являетесь не единственным собственником своей квартиры.
  4. Если квартира имеет несколько собственников, убедитесь, что всех участников устраивают все условия сделки. В противном случае сделка может сорваться на последнем этапе, что приведет к потере времени, денег и других более привлекательных вариантов.
  5. Зная о том, что данный вариант для покупателя довольно привлекателен, продавец может изначально выставлять завышенную цену за свою недвижимость.

Рекомендации

Юристы, работающие на рынке недвижимости, выработали ряд правил, которые необходимо соблюсти при покупке квартиры по свободному типу.

Не поленитесь выполнить их и это поможет избежать проблемы в дальнейшем:

  1. Тщательно изучите документы на недвижимость. Убедитесь, что по данной квартире нет задолженности по коммунальным платежам. Если вы сами не в силах разобраться в представленных документах, не поленитесь обратиться за консультацией к специалистам. Для этого сделайте ксерокопии всех бумаг. Сам факт того, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети говорит о том, что сделка может оказаться не столь быстрой и чистой, как хотелось бы.
  2. Если вы точно понимаете, что данный вариант недвижимости вам более чем подходит, не поленитесь потратить время и изучить личность продавца. Пригласите его в кафе якобы для изучения документов. В непринужденной обстановке человек может рассказать о себе больше фактов, которые помогут составить о нем максимально верную картину. Стоит задуматься, если интересы продавца представляют посредник. Видимо, есть причины, по которым реальный собственник не хочет встретиться с покупателем. Вполне возможно, сделка не так чиста, поэтому продавец намеренно скрывается.
  3. Не экономьте на услугах юриста, составьте договор купли-продажи так, чтобы максимально обезопасить себя от действий мошенников. Обязательно нотариально заверьте предварительный договор. Пропишите в договоре пункт, по которому продавец должен будет вернуть двойную сумму задатка в случае срыва сделки. Не лишним будет пункт, по которому в случае возникновения непредвиденных ситуаций на квартиру будет наложен арест. Это не позволит продавцу во время разбирательств продать квартиру другому покупателю, получив за это задаток.
  4. Если сделка совершается через агентство, не поленитесь прочесть отзывы о компании в интернете. Если перед вами не чистые на руку дельцы, вы обязательно прочтете об этом.

Это далеко не весь перечень пунктов, на которые стоит обратить внимание. Очень трудно предусмотреть все уловки, на которые пускаются продавцы и мошенники в 2021 году. Потому стоит быть чрезвычайно внимательным, чтобы не нарваться на обман.

Источник: http://expert-home.net/svobodnaya-prodazha-kvartiry/

Свободная продажа квартиры: что это и в чем специфика такой сделки?

Свободная продажа что это

Рынок недвижимости в России полон множества предложений, среди которых нередко встречаются объявления с формулировкой «свободная продажа». К сожалению, не все потенциальные покупатели понимают полное значение употребляемого риэлторами или лично продавцами термина, поэтому юридическое обозначение свободной продажи остается для многих людей загадкой.

Продажа квартиры по свободной цене — что это значит?

На рынке недвижимости реализация жилья может осуществляться в нескольких видах, которые в значительной мере отличаются друг от друга:

  • Прямая сделка, осуществляемая лично продавцом и покупателем без участия риэлторских фирм и других посредников;
  • Альтернативная, при которой осуществляется одновременная продажа квартиры и покупка новой для продавца;
  • Свободная реализация, которая осуществляется в том случае, если продавец желает просто продать свою жилплощадь и получить за нее деньги.

Реализация «свободной квартиры» происходит быстро, так как продавец при выставлении такого объявления заранее подготовил все документы для заключения договора с покупателем.

Основываясь на основных положениях о реализации такой жилплощади, можно сделать вывод о том, что свободная продажа квартиры означает, что:

  • Недвижимость готова к началу оформления процедуры заключения договора на основании готовности всех документов;
  • Жилище свободно для заселения, т.е. находится в режиме «покупай и живи»;
  • Квартира не обременена альтернативностью, т.е. продавец не собирается покупать другое жилье с вырученных средств после продажи своей собственности;
  • В квартире не имеется постоянно или временно зарегистрированных граждан или иностранцев;
  • Осуществить покупку недвижимости в день осмотра жилья, если покупатель вознамерится приобрести квартиру.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Покупка свободной квартиры может значительно сократить время оформления прав собственности нового владельца, так как такое жилье в юридическом смысле является «чистым».

Положительные и отрицательные стороны покупки такого жилья

У каждой сделки купли-продажи имеются свои положительные и отрицательные стороны в зависимости от характера заключения такого договора. Зависят показатели от возможных рисков и неблагоприятных последствий, которые могут наступить как во время заключения соглашения о продаже, так и после полной выплаты денежных средств.

Плюсы приобретения

Положительная динамика реализации таких квартир связана с наивысшими показателями по быстроте проводимых сделок среди прочих предложений. Однако данный аспект не является основным преимуществом при свободной покупке жилья.

Основными преимуществами считаются следующие характеристики:

  • Готовность всей сопутствующей сделке документации, так как продавец, выставляя квартиру по такому объявлению, заранее подготовил все необходимые бумаги, включая договор и документы на право владения, распоряжения и т.д.;
  • Отсутствие в сделке предварительного договора купли-продажи, так как квартира не продается по альтернативной сделке;
  • Более низкая стоимость, так как владелец имущества не планирует приобретать другую недвижимость взамен продаваемой, а также не заинтересован в дополнительной наценке;
  • При покупке такого жилья можно сэкономить и на услугах риэлторов, так как их посредничество просто не требуется;
  • В квартире отсутствуют зарегистрированные лица, что в значительной мере позволяет сократить время подготовки документов и финальное заключение договора;
  • У покупателя есть возможность въехать в жилье сразу же после заключения договора о покупке, так как квартира находится без каких-либо обременений и сразу же начать процедуру оформления прав собственности.

Минусы покупки

Говоря об отрицательных сторонах заключения сделки по «свободной» квартире можно с уверенность заявить о том, что формулировка «свободная продажа» в части объявлений выступает простой рекламой.

Продавец может намеренно ввести покупателя в заблуждение или вовсе умолчать об обременениях, которые в значительной мере могут повлиять на условия соглашения или потребности покупателя.

Многие продавцы, которые занимаются реализацией недвижимости самостоятельно, не до конца понимают значение термина «свободная продажа», а значит велик шанс попасть к недобросовестному собственнику, который прямо не указывает на имеющиеся притязания третьих лиц.

Обычно третьими лицами выступают:

  • Наследники, которые по разным причинам не приняли наследство;
  • Банковские организации, в которых на покупку квартиры брался заем;
  • Несовершеннолетние собственники или наследники и т.д.

В каждом конкретном случае необходимо максимально внимательно изучать условия договора и стараться вникать во все указываемые пункты соглашения с точной уверенностью в представленных формулировках.

Возможные риски

При заключении сделки о продаже недвижимости, необходимо учитывать и риски, которые могут возникнуть в ряде обстоятельств.

При возникновении непредвиденным обстоятельств, покупатель столкнется с каким-либо проблемами, например:

  • Потерей денежных сумм, выплаченных продавцу;
  • Затратами на регистрации прав собственности, а также обращение в Росреестр;
  • Потерей приобретенного имущества.

Проблемы появятся, если у недвижимости два, три владельца, и они не договаривались о том, чтобы ее продать. Покупатель чтобы обеспечить свою безопасность должен самостоятельно обратиться к каждому собственнику для подтверждения условий договора.

Сделка может быть отменена по инициативе органов опеки, если собственником недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо. Органы опеки отменяют сделки тогда, когда опекуны или родители не позаботились о приобретении недвижимости в счет продажи старой для ребенка.

Избежать проблем можно только самостоятельно изучая условия договора, а также прилагаемые к нему документы.

Покупка «свободной» недвижимости в 80% случаев происходит быстро и без лишних проблем, однако для собственной безопасности покупателю необходимо проверять предоставленную продавцом информацию на правдивость. Если продавец намеренно утаил любой факт об имуществе, то сделку с нечестным собственником лучше разорвать, так как велик шанс обнаружить и другие ошибки, которые могут быть в разы серьезнее.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/svobodnaya-prodazha-kvartiry

Свободная продажа квартиры – что это такое

Свободная продажа что это

В первую очередь преимущества есть у покупателя. Он минует бесконечную цепочку сделок купли-продажи, как это бывает при поиске альтернативных вариантов. Как правило, покупатели выбирают квартиру тщательнейшим образом, ведь им там жить.

При этом, нередки ситуации, когда продавцом выступает человек, который пытается сбыть свою «убитую» жилплощадь и приобрести взамен жилье с хорошим ремонтом и в благоустроенном районе.

Разумеется, покупателю приходится очень долго ждать момента, когда продавец отыщет квартиру своей мечты.

Может даже сложиться так, что у собственника продаваемой недвижимости так и не получится подобрать себе альтернативное жилье. В такой ситуации сделка рискует сорваться и окажется, что покупатель напрасно прождал столько времени. При свободной продаже этот вариант исключается.

Еще один плюс для покупателя такой недвижимости – возможность получить скидку. Когда человек при продаже жилья планирует искать альтернативу, он ориентируется на цену за объект, который будет покупать.

При свободной сделке такой потребности у него нет. Тем более нередко такие квартиры продаются в срочном порядке.

Поэтому снизить стоимость вполне реально, и в итоге окажется, что приобретение чрезвычайно выгодно для покупателя.

Продавцу также выгоден такой тип сделки. Если ему некуда спешить, он может назначить свою цену и ждать покупателя, сколько нужно.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 550-97-45
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Сроки и процесс освобождения квартиры

Если по каким-то причинам юридическое или физическое освобождение квартиры до сделки невозможно или затруднительно для продавца, то стороны договариваются о сроках на эти действия после подписания договора купли-продажи квартиры (ДКП) или после регистрации в Росреестре перехода права собственности по ДКП на покупателя. Обычно это не больше 30 календарных дней с оговоренного сторонами момента. Обязательства продавца по юридическому и физическому освобождению квартиры всегда чётко фиксируются в тексте ДКП.

Бывает, что помимо собственников жилья в квартире прописаны третьи лица. При невозможности снять их с регистрационного учёта до сделки, они делают нотариальные заявления с обязательствами по юридическому и физическому освобождению квартиры в соответствии со сроками, указанными в ДКП.

Покупателям стоит заложить в отдельную ячейку некую сумму из стоимости квартиры (

50–100 тыс. руб. за каждое зарегистрированное в квартире третье лицо) под документ, подтверждающий полное юридическое освобождение квартиры. Это может быть выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учёта либо выписка о постановке на постоянный регистрационный учёт по любому адресу (адресам), отличному от адреса продаваемой квартиры.

Покупателям стоит заложить в отдельную ячейку некую сумму из стоимости квартиры (

Как минимизировать риски покупателям и продавцам?

Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости. Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу.

Если собственник явно слишком торопится продать жилье, при всех соблазнах и обещаниях выгодных условий, стоит подробно ознакомиться с историей квартиры. Когда одно и то же жилье меняет собственников много раз за короткий период, нельзя исключить, что эта сделка – часть мошеннической схемы.

Очень внимательно нужно относиться к жилплощади, которая недавно была получена в результате реализации наследственного права. Сохраняется риск появления «неучтенного» наследника, готового отстаивать право на квадратные метры.

Важно понимать, что если квартира действительно свободна, ее продавцу нет нужды затягивать завершение процесса отчуждения. Если он использует разнообразные предлоги, чтобы отсрочить подписание финального договора, скорее всего, имеют место скрываемые им подробности, которые на данный момент препятствуют сделке.

Во избежание недоразумений, в текстовую часть договора необходимо внести пункт о том, что жилая площадь должна быть передана в день его заключения или, по крайней мере, в период одних-трех суток. Если владелец жилья, преподносимого как свободное, не готов к подписанию договора, где содержится такое временное ограничение, скорее всего, он все же находится в поиске альтернативы.

Если в сделке участвуют только две стороны, то есть – она безальтернативная, но физически или юридически квартира все же не свободна, в договоре важно учесть все нюансы: дату выселения прежних домочадцев и передачи ключей, срок снятия с регистрации и так далее. Важно, чтобы все пункты, связанные с ответственностью сторон, были четкими, чтобы каждая из них получила возможность со всеми основаниями добиваться исполнения договора.

Итак, о свободной (чистой или безальтернативной) продаже можно вести речь лишь в случаях, если соблюдаются следующие условия:

в квартире никто не живет, и нет зарегистрированных граждан, в том числе, и временно;

Источник: https://csperm.ru/vyplaty/svobodnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe

Чистая или свободная продажа квартиры: что это такое?

Свободная продажа что это

Expert Последние изменения: январь, 2020 Продажа 0 230 Время чтения: 3 мин.

Покупатели недвижимости нередко задаются вопросом что такое свободная продажа квартиры. В Российском законодательстве данный термин отсутствует. Многие ошибочно полагают, что свободная продажа – это сделка в рамках закона, без посредников и комиссий.

Что значит свободная продажа квартиры?

Прямая (свободная или чистая) продажа – это отсутствие цепочки зависимых друг от друга сделок. Единственная цель продавца в таком случае – это получение денег. Он не намерен покупать новую квартиру взамен реализуемой. Покупателю в свою очередь не придется ждать выселения бывшего собственника.

Сделка в рамках свободной продажи имеет следующие особенности:

  • готовы все документы для передачи прав на недвижимость;
  • жилплощадь фактически свободна – нет проживающих и нет прописанных людей;
  • у семьи продавца есть жилье, приобретать новое на вырученные деньги не потребуется;
  • сделку купли-продажи можно провести сразу после получения согласия покупателя.

Таким образом, прямая продажа – это полная готовность к проведению сделки незамедлительно и без лишних рисков. Бывшему владельцу квартиры не потребуется время на подготовку документов, снятие с кадастрового учета, перевозку мебели.

В чем выгода свободной продажи жилья?

Основное преимущество чистой продажи – это то, что покупатель не станет «заложником» цепочки сделок. Процесс купли-продажи затягивается, если продавец, пытается за счет вырученных денег приобрести недвижимость, соответствующую его представлениям. В худшем случае, продавец не найдет желаемое жилье и откажется от сделки.

Покупатель вместе с риелтором сможет контролировать процесс заключения сделки. Бумаги оформляются незамедлительно, и новый владелец быстро получает ключи. В некоторых случаях, чистая покупка квартиры позволяет сэкономить не только время, но и деньги. Продавец недвижимости выставит более адекватную цену, ведь ему не придется подгонять стоимость старого жилья под новые варианты.

Как обезопасить себя от мошенников?

Судебные тяжбы по поводу незаконных сделок купли-продажи жилых объектов далеко не редкость. Чтобы избежать нежелательных проблем, стоит проверить, кто был прописан в квартире, каким образом она перешла в собственность нынешнего владельца.

Специалисты по недвижимости, проверяя юридическую «чистоту» объекта, просят предъявить следующие документы:

  1. выписки из Росреестра, подтверждающие право владения, сверяют с данными паспорта;
  2. документы о прописке (сколько человек прописано, есть ли среди жильцов и собственников недееспособные, несовершеннолетние люди, соблюдены ли их права);
  3. присутствуют ли отказы других владельцев долей от права покупки или в пользу продавца;
  4. технический план и паспорт (сроки действия, соответствие фактической планировке и состоянию объекта);
  5. подлинность доверенности на распоряжение недвижимостью.

Подача запроса в ФРС позволяет проверить, не находится ли жилье под арестом, нет ли наследников бывшего и нынешнего собственника. Перед подписанием договора стоит запросить у хозяина справку из налоговой инспекции и выписку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Убедиться, что недвижимость не является аварийной, можно в городской администрации.

В процессе купли-продажи квартиры по чистой продаже необходимо ответственно подойти к оформлению договора. В нем предусматривают следующие условия:

  1. нюансы снятия прописанных людей с регистрационного учета;
  2. дата выселения бывшего собственника и его семьи;
  3. момент передачи ключей от дома;
  4. обременения на недвижимость;
  5. действия сторон при наступлении непредвиденных ситуаций.

Обезопасить себя можно включением пункта о передаче жилья в день подписания договора. Если продавца не устраивают такие условия, то, скорее всего, он планирует альтернативную сделку.

Чем альтернативная продажа отличается от свободной?

Аббревиатура АП в объявлении о реализации недвижимости означает «альтернативная продажа». К данному типу принадлежат около 70% сделок купли-продажи жилых объектов. Реже встречается третий тип продаж – «цепочка» сделок из нескольких альтернатив.

При альтернативной продаже хозяин получает деньги за старую квартиру и приобретает новую недвижимость. Это осложняет процесс, так как в сделке фигурируют три участника:

  • продавец жилого объекта № 1;
  • покупатель;
  • продавец жилья № 2, которое хочет купить продавец объекта № 1.

На поиски квартиры для собственника отчуждаемой недвижимости порой уходит продолжительное время. Покупателю приходится ожидать, пока продавец не найдет подходящее жилье. По сути это обмен или размен. В процессе сделки денежные средства часто перечисляются на счет владельца альтернативной квартиры. Если удается найти жилье подешевле, продавец получает на руки оставшуюся часть денег.

В альтернативной сделке договоры на покупку и продажу оформляются отдельно. Если один из пакетов документов приостановится в процессе регистрации, то остальные сделки тоже не будут заключены.

Покупатель рискует, так как продавец может изменить условия в одностороннем порядке или отказаться от соглашения, если не найдет подходящую недвижимость. Один из собственников выступит против купли-продажи жилья или предложенных условий. Процесс затормозится из-за несоответствия документации требованиям кадастра и т.д.

Заключение

Свободная или прямая продажа – это реализация квартиры без цепочки сделок. Покупатель сразу после заключения договора получает ключи, не ждет выселения семьи бывшего владельца и может въезжать в новое жилье. Избежать проблем, позволяет полная проверка бывших собственников и документов на недвижимость.

Что такое чистая продажа квартиры?

Квартиры продают, сдают в аренду, покупают, под их залог берут банковские кредиты. Чтобы продать или купить имущество, запаситесь терпением.

Сначала определите его рыночную стоимость, потом окунитесь в мир риелторов с их сленгом. Вы здесь услышите странное сочетание «чистая продажа». Ни в одном юридическом документе такого термина нет.

И тем не менее, если им пользуются, то хотя бы узнать, что он значит, необходимо.

Что значит чистая продажа квартиры?

Этот специфический термин встречается довольно часто не только в терминологии риелторов, но и в объявлениях о продаже жилья. Но не все, кто оперирует этим термином, понимают его суть.

Наиболее неверные трактовки:

  1. Продажа без посредников. Сделка, когда продавец и покупатель не платят комиссионных.
  2. Продажа согласно законам. Любая действительная сделка отвечает всем требования законодательства.
  3. Квартира, которую еще ни разу не продавали или дарили. Здесь приметим термин «первичная продажа».

Правильная трактовка: единственная цель продавца – получение денег. Продавец не собирается приобретать жилье взамен продаваемого.

Поэтому имеет преимущество в быстрой продаже.

  1. Квартира находится в юридической собственности продавца.
  2. В квартире никто не прописан и не проживает. Она свободная.
  3. Собственник и члены его семьи имеют другое место для проживания. Поэтому нет необходимости за вырученные деньги подбирать альтернативное жилье (квартиру или комнату).
  4. Сделка может быть осуществлена в день, когда найдется покупатель.

В принципе, это продажа квартиры, которая не нужна собственнику. Например, он имеет другую квартиру для проживания или собирается переехать в другой город или страну. Чистая продажа – это готовность к сделке уже сегодня. Не тратится время на оформление собственности, выписку, перевоз вещей.

В чем преимущество чистой продажи?

Иногда вместо понятия чистая продажа оперируют терминами продажа альтернативная или безальтернативная. Разберемся в чем суть. Альтернативная продажа предполагает покупку продавцом другого жилья взамен продаваемого. Безальтернативная продажа говорит о том, что продавцу нет необходимости покупать на вырученные деньги другое жилье.

Иногда безальтернативную или чистую продажу квартиры заменяют термином «свободная квартира». То есть продавец говорит о том, что квартира готова к продаже уже сегодня. В ней никто не прописан, нет вещей, документы о собственности на квартиру оформлены согласно законодательству.

Кому выгодна чистая продажа квартиры?

Покупатель обычно тщательно подходит к выбору квартиры, в которой собирается проживать. При подборе устраивающего его варианта, он готов к сделке.

Поэтому чистая продажа ему выгодна:

  1. Он может свершить сделку сразу после осмотра квартиры и проверки документов.
  2. Минимальная вероятность срыва сделки.

  3. Часто с продавцом легко сторговаться, так как он не обременен получением необходимой суммы на покупку новой квартиры.

    Особенно выгодна эта сделка покупателю, когда продавец проживает в другом городе.

Продавцу тоже есть выгода. Ему спешить не куда, так как есть где проживать. Может держать свою цену и искать выгодного покупателя.

Опасности и подводные камни

Иногда купив квартиру, покупатели начинают ходить на судебные заседания. Даже в тех сделках, которые казались идеально чистыми, могут найтись пятна. Сделку могут признать недействительной, а квартиру вернуть продавцу.

Оплаченные деньги возвращаются покупателю. Казалось бы, никто не пострадал. Но рыночная стоимость квартиры за это время может вырасти в 2 – 3 раза. Покупатель уже не сможет купить на эти деньги равноценное жилье.

Как обезопасить себя от недобросовестных продавцов и наслаждаться своей недвижимостью?

Необходимо установить, есть проживающие ранее в продающейся квартире граждане, права которых могут быть нарушены при сделке.
  1. Наличие несовершеннолетних детей, которые проживали в квартире на момент приватизации и не были в нее включены. Это наиболее массовый случай.
  2. Купили квартиру у собственника, который по закону признан недееспособным. Результат: ни денег, ни жилья.
  3. Жилье, доставшееся по наследству и имеющее нескольких собственников. Несмотря на то, что всем собственникам нужны только деньги, они могут не договориться между собой, сделка отодвинется на неопределенное время. В таком случае лучше иметь дело с одним из собственников, который имеет доверенность на продажу от всех других. К тому же может появиться неизвестный наследник, оспаривающий свое право в доле наследства.
  4. Осужденный вышел из мест лишения свободы и жаждет восстановить свое право на часть квартиры. Во время приватизации он был снят с регистрации и не включен родственниками в список.
  5. Студенты и служащие срочной службы, выписавшиеся и уехавшие на учебу или службу. Теперь вернувшись, требуют свою долю.
  6. Арендаторы могут оставаться в квартире до времени истечения договора найма вне зависимости от смены собственника.

При проведении сделки никто не даст 100% гарантии ее чистоты. Но опытный риелтор знает о подводных камнях рынка недвижимости, сумеет добыть больше информации о собственнике и квартире.

На что нужно обращать внимание?

Покупка – продажа жилья наиболее рискованный сегмент экономики страны. Риск последующего расторжения сделки довольно обоснованный. Каждая продаваемая квартира имеет свою историю, изучите ее.

  1. Частые перепродажи квартиры.
  2. Продажа по доверенности.
  3. Квартира, приобретенная по договору дарения.
  4. Квартира, полученная по наследству.

Даже если данный вариант устраивает вас по всем параметрам (район, цена, площадь, этаж), подумайте о возможных последствиях сделки. При малейшем сомнении, отказывайтесь. На рынке недвижимости продающихся квартир много.

Источник: https://soyz-rieltorov.ru/kvartira/chistaya-ili-svobodnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.