Сделки с нежилыми помещениями

Как безопасно заключить договор аренды нежилого помещения

Сделки с нежилыми помещениями

Аренда объекта недвижимого имущества, предназначенного для использования в коммерческих целях, является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

Сдача в аренду нежилых объектов (помещений или зданий), например, под магазин или офис, предполагает не только поиск подходящего объекта недвижимости, но и последующее заключение договора с соблюдением ряда особенностей, в том числе и необходимости государственной регистрации такого договора.

Целью договора аренды является передача имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора (арендатор и арендодатель).

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имеет возможности или не считает необходимым приобретать его в собственность.

Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли путем передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Как правильно составить договор аренды с юридической точки зрения? В каких случаях необходимо соблюсти процедуру государственной регистрации такого договора? Эти и другие вопросы будут предметно рассмотрены в данной статье.

1. Договор аренды: понятие, существенные условия и государственная регистрация

Правовое регулирование арендных отношений предусмотрено главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В ней, в том числе, сформулированы понятия и основные условия аренды, а также предусмотрены специальные нормы, регулирующие аренду здания и сооружения.

Согласно ГК РФ, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон договора аренды могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также государство через свои органы.

По общему правилу, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды здания и сооружения представляет собой одну из разновидностей договора аренды (ст. 650 ГК РФ).

1.1. Заключение и существенные условия договора аренды

Договор аренды заключается в письменной форме, нотариального удостоверения не требует.

При заключении договора аренды объекта недвижимости следует иметь в виду, что правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником (ст. 608 ГК РФ).

Поэтому прежде чем заключить договор аренды, стоит проверить наличие зарегистрированных прав арендодателя на объект недвижимости и наличие сведений о нем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Рекомендации: чтобы удостовериться в том, что договор аренды заключает собственник, закажите в Росреестре выписку из ЕГРНоб объекте недвижимости. Кроме того, в случае, если сторону арендодателя представляет уполномоченное лицо, проверьте наличие и актуальность нотариально удостоверенной доверенности.

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:

  • предмет договора аренды;
  • размер и порядок уплаты арендной платы;
  • порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон;
  • срок аренды.

Предметом договора аренды в рассматриваемом нами случае является здание, сооружение, нежилое помещение, машино-место.

Рекомендации:для надлежащего согласования предмета договора аренды укажите в договоре максимальное количество сведений, позволяющих однозначно идентифицировать передаваемое арендатору недвижимое имущество: его вид (здание, сооружение, нежилое помещение либо часть здания или нежилого помещения); кадастровый номер; площадь; адрес.

Размер и порядок уплаты арендной платы отражаются в договоре аренды по согласованию сторон. Поскольку перечень вариантов оплаты, предусмотренных ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим, стороны имеют возможность согласовать в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм.

Условие о порядке передачи здания, сооружения, помещения определяет, в какой срок и каким образом предмет аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также каким способом должна быть подтверждена передача.

Срок аренды (ст. 610 ГК РФ), по общему правилу, определяется в договоре также по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора аренды

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, п. 2 ст.

651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения (или их частей) только в случае, если такой договор заключен на срок не менее 1-го года.

Судебная практика

В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Важно! Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Для государственной регистрации договора аренды необходимо подать заявление в Росреестр. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч.1 ст. 51 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ; далее – Закона о регистрации).

При этом лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий, должно оплатить государственную пошлину в установленном налоговым законодательством размере (ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Особенностью государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения или их частей) является необходимость индивидуализации недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации. Такая индивидуализация осуществляется Росреестром в процессе кадастрового учета.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о кадастровом учете объекта или его арендуемой части, государственная регистрация аренды осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом объекта, части объекта (ст. 44 Закона о регистрации). Основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, который также необходимо представить в Росреестр в данном случае.

! 05.12.2018 депутатами Государственной Думы РФ на рассмотрение внесен законопроект «О внесении изменений в статью 44 Закона о регистрации», согласно которому в часть 5 указанной статьи закона предлагается внести изменения, в соответствии с которыми государственный кадастровый учет передаваемой в аренду части можно будет осуществить без предоставления технического плана на такую часть при его наличии в реестровом деле правоустанавливающих документов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vladeilegko/kak-bezopasno-zakliuchit-dogovor-arendy-nejilogo-pomesceniia-5d9abe371d656a00ad1fe75e

Сделки с нежилыми помещениями: проблемы практики

Сделки с нежилыми помещениями

ECONOMICS

CONTRACTS WITH UNINHABITABLE PREMISE: PRACTICAL

PROBLEMS 1 2 Naksyl Ch.G. , Nesmejanova I.A. (Russian Federation)

Email: Naksyl329@scientifictext.ru

1Naksyl Chingis Georgievich – Undergraduate, FACULTY OF LAW;

2Nesmejanova Irina Alekseevna – Candidate of Juridical Sciences, Associate Professor,

DEPARTMENT OF LEGAL REGULATION OF ECONOMIC ACTIVITY FINANCIAL UNIVERSITY UNDER THE GOVERNMENT OF RUSSIAN FEDERATION,

MOSCOW

Abstract: the article considers the peculiarities of uninhabitable premises as an object of civil turnover, are mentioned as practical difficulties identified by the results of the analysis of the current legal status of considered objects, indicated the importance of the problem, the analysis of court practice on the recognition of uninhabitable premises an independent object of civil turnover, and also features for the recognition of treaties with uninhabitable premises concluded due to the discrepancies in the factual and in the technical documentation. Keywords: uninhabitable premise, premises, object of civil rights.

СДЕЛКИ С НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ:

ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ 12 Наксыл Ч.Г. , Несмеянова И.А. (Российская Федерация)

аксыл Чингис Георгиевич – магистрант, юридический факультет; 2Несмеянова Ирина Алексеевна – кандидат юридических наук, доцент, Департамент правового регулирования экономической деятельности, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации,

г. Москва

Аннотация: в представленной статье рассматриваются особенности нежилых помещений как объекта гражданского оборота.

Отдельно отмечаются практические сложности, выявленные по результатам анализа современного правового положения рассматриваемых объектов, указана значимость рассматриваемой проблемы, проведен анализ сложившейся судебной практики по вопросам признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданского оборота, а также особенности признания договоров с нежилыми помещениями незаключенными, вследствие наличия расхождения в данных фактической и в технической документации.

Ключевые слова: нежилое помещение, помещение, объект гражданских прав.

Современный гражданский оборот невозможно представить без таких объектов, как нежилые помещения. Однако изучаемый объект представляется довольно сложным, как с теоретической, так и с практической точки зрения.

Возрастающий спрос на нежилые помещения и, как следствие, повышение количества заключаемых сделок с данным объектом гражданских прав, подтверждается статистическими данными [6].

По этим данным, общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений за февраль 2017 года, в сравнение с январем 2017 года увеличилась на 12%, общее количество предложений за отчетные периоды увеличилось более, чем на 17%.

Рассматривая природу гражданско-правовых договоров с нежилыми помещениями, стоит отметить, для действительности договора важно не только охарактеризовать предмет договора

16

аренды в виде конкретного нежилого помещения, имеющего свои идентифицирующие признаки как объекта, в частности, местонахождение, описание предмета, но и этот предмет сам должен быть объектом гражданских прав.

В данном случае, часть здания в виде конструктивной части предметом договора быть не может.

Такое же правило распространяется и на стены, окна, перегородки и другие части здания, которые нельзя выделить в самостоятельный предмет.

На основании изложенного можно сделать первый вывод, определяющий особенности нежилого помещения как предмета договора, а именно тот факт, что предметом может быть лишь само нежилое помещение. Открытым остается вопрос о том, до какой степени здание можно делить на помещения и указывать эти выделенные помещения как предмет договора.

Определяя нежилое помещение как предмет договора аренды необходимо четко формулировать цель использования данного предмета.

Это правило прямо отражает само назначение нежилого помещения, поскольку в том случае, если четко описать передаваемый во владение и пользование или пользование предмет, но при этом указать способ использования, не соответствующий назначению нежилого помещения, то также могут возникнуть споры и последующее признание такого договора незаключенным.

Проблема однозначности определения предмета возникает и в связи с тем, что не существует правил, устанавливающих возможность фактического раздела нежилого помещения на части, как это урегулировано в практике с жилыми помещениями.

Таким образом, обладатель права собственности на нежилое помещение вправе произвести его фактический раздел и зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости и заключить любой непротиворечащий закону договор, в котором предметом указать данный новый объект. Однако стоит отметить, что недопустимы случаи «наложения» одного предмета на другой с целью защиты прав и законных интересов приобретателей по договору.

При этом, определение целевого назначения нежилого помещения является важным только в договорах, предусматривающих предоставление либо права владения и пользования, либо только пользования, поскольку по договорам о передаче права собственности на нежилое помещение достаточно только лишь определения предмета договора.

При соотношении нежилого помещения и здания, помещения имеют первостепенную роль, и сохранение (или не сохранение) их в натуре рассматривается как прекращение договора или невозможности применения в данной ситуации защиты права собственности таким способом, как виндикация.

Важным аспектом описания такого сложного объекта как нежилое помещение является четкое указание на тот факт, частью какого здания (нежилого промышленного здания, многоквартирного дома и т.д.) является этот предмет, поскольку это связано с неразрывной судьбой помещения и основного здания, в котором оно располагается и рядом ограничений к предмету договора.

В связи с этим, не может быть самостоятельным предметом договора общее имущество жильцов многоквартирного дома, являющееся рядом нежилых помещений (например, лестничные клетки, помещение чердака или подвала) и указание на них в договоре об отчуждении не соответствует нормам закона [1].

С точки зрения практики стоит учитывать и особенности преддоговорных переговоров.

Если стороны изначально планируют передачу правомочий владения и (или) пользования нежилым помещением на срок, который превышает один год, однако, с целью избежать государственной регистрации сделки они «разбивают» этот срок на более мелкие, до одного года, то здесь можно говорить об отсутствии добросовестности участников гражданского оборота. При этом суды не учитывают такие обстоятельства при рассмотрении дел о признании договоров аренды недвижимости незаключенными.

Важной особенностью договоров с нежилыми помещениями является требование об обязательном согласовании предмета следки.

В частности, на практике могут возникнуть ситуации, когда в случае отсутствия определенности относительно предмета, такой договор будет признан незаключенным.

Однако, стороны, как участники гражданского оборота самостоятельно несут ответственность по ничтожным сделкам, поскольку именно самостоятельные действия этих лиц привели к такому правовому последствию.

17

В ходе детального анализа материалов судебной практики [2,3,4,5] было отмечено, что факт невозможности обособить нежилое помещение от иных помещений здания является основанием утверждать, что такое нежилое помещение быть самостоятельным объектом не может и оборот его в гражданском праве фактически невозможен.

Представляется, что отдельно регистрировать нежилое помещение, необходимости нет, поскольку возникновение права собственности на все здание в целом породит возникновение права собственности и на нежилое помещение, как его неотъемлемую составную часть.

Необходимость государственной регистрации нежилого помещения как обособленного объекта необходима в том случае, когда есть намерение передать право собственности исключительно на указанное нежилое помещение без перехода права собственности на здание, в котором оно располагается, в целом.

Стоит отметить неоднозначный подход при разрешении судами споров о том, какое правовое последствие стоит применять в том случае, если данные, содержащиеся в описании передаваемого нежилого помещения, расходятся со сведениями, содержащимся в документах учета.

Согласно первой позиции [4], в таком случае договор следует признавать незаключенным. Однако существует решения судов, где усматривается совершенно противоположная точка зрения, согласно которой, суд пришел к выводу о возможности сохранения договора действительным ввиду того, что расхождения в технической документации и регистрационных данных для сторон не представлялись существенными [5].

Таким образом, подводя итог вышеуказанной проблеме, стоит сделать вывод, что суды исходят при принятии решения о незаключенности соглашения о передаче прав на нежилое помещение из принципа существенности расхождений, и в том случае, если расхождения настолько существенны, что не представляется возможным определить предмет соглашения.

Подводя итог, стоит отметить, что нежилое помещение как объект гражданских прав является достаточно сложным с точки зрения, как теории, так и практики объектом.

Большое количество неоднозначной правоприменительной практики не может служить гарантией надлежащей защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота.

В связи с этим имеется реальная необходимость приведения судебной практики к единообразию по всем существующим вопросам, а также обязательное законодательное закрепление понятия нежилого помещения в современном законодательстве.

Список литературы /References

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/sdelki-s-nezhilymi-pomescheniyami-problemy-praktiki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.