Особенности купли продажи коммерческой недвижимости

Содержание

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: детали, которые все упускают

Особенности купли продажи коммерческой недвижимости

Договор состоит из разделов, каждый из которых имеет свою специфику. Каждый по-своему важен, и ни один нельзя опускать.

Предмет

Это первый раздел, в котором подробно описывается, о чем именно говорится в договоре. В нашем случае это коммерческая недвижимость — помещения, здания, земельные участки. Двояких толкований в этом вопросе быть не должно, только четкие указания, кто что продает, а кто что покупает.

Характеристики недвижимости и гарантии сторон

Здесь начинаются нюансы. Не бывает такого, чтобы кому-то понадобилось просто помещение, любое, без всяких условий. Если человек решил приобрести коммерческую недвижимость, у него уже есть цель, и объект должен ей соответствовать. Исходя из этой цели определяются важные параметры объекта, и они фиксируются в договоре в качестве гарантий продавца.

 

Например, мощности электроэнергии. Или наличие договора аренды с определённой ставкой, если покупается помещение под арендный бизнес. Все это должно быть четко отражено в договоре. В противном случае покупатель впоследствии не сможет заставить продавца нести ответственность за неисполнение своих обязательств.

 

Почему это важно? Бывает, что собственники, стремясь увеличить стоимость помещений, идут на нарушение закона при согласовании перепланировок или подключении дополнительных мощностей.

Например, мы сталкивались ситуацией, когда продавец, стремясь приспособить помещение бывшей библиотеки, примыкающей к жилому дому, под продовольственный магазин, подделал протокол общего собрания собственников жилья. Мы это обнаружили, проведя выборочный опрос людей, якобы поставивших подписи на протоколе.

Продавец категорически отрицал факт подделки протокола. Но когда мы в договоре предусмотрели гарантии продавца относительно соблюдения закона при оборудовании разгрузочной площадки и штрафные санкции за нарушение гарантий, продавец отказался от сделки.

 

Правда, если посмотреть на договор глазами продавца недвижимости, можно увидеть, как много не зависит от его решений, например, наличие природоохранных зон или статус объекта культурного наследия. Поэтому договор — это всегда компромисс между желаниями покупателя и возможностями продавца.

Цена и порядок расчета

Сразу хотим предупредить о главном — вносите в договор настоящую цену! Не впутывайтесь в схемы, когда в договоре стоит заниженная стоимость, а остальную часть стороны оплачивают в обход договора.

Если вдруг продавца признают банкротом, такая сделка имеет все шансы для признания недействительной.

Недвижимость вернут в конкурсную массу, покупатель окажется в очереди среди других кредиторов и с заниженной рыночной стоимостью в договоре получит в лучшем случае символическую компенсацию.

 

Порядок расчета в сделках с коммерческой недвижимостью должен гарантировать соблюдение баланса интересов продавца и покупателя, и его тоже отражают в договоре. Основные способы немного отличаются от региона к региону.

 

Основные способы:

  • Аккредитив. Самый популярный порядок расчета в Москве, при котором при подписании договора или в течение пары дней после этого покупатель перечисляет средства на специально открытый банковский счет. После регистрации права собственности продавец может прийти в банк с соответствующими документами и получить средства.
  • Банковская ячейка. Подходит, если одна из сторон или обе стороны — физические лица. Тот же порядок, что и с аккредитивом, только роль счета исполняет банковский сейф.
  • Другие, менее популярные способы. Использование счета эскроу, рассрочка, наличные деньги из рук в руки, отсрочки и ипотека — это частные случаи, которые мы не будем подробно рассматривать. Тем не менее, в договоре их описать тоже нужно.

Ответственность сторон

Раздел, который можно с легкостью назвать яблоком раздора. Именно по нему ведутся самые яростные споры и из-за него чаще всего разваливаются сделки. Так как продавец не всегда осознает до этого момента, что за неисполнение обязательств или утаивание обременений ему придется нести ответственность, чаще всего экономическую.

 

От чего зависит тяжесть последствий неисполнения договора купли-продажи коммерческого помещения? Только от важности отдельных характеристик для покупателя недвижимости.

Если ему критична определенная мощность на объекте, без нее бизнес не заработает, тогда за неисполнения продавца могут настигнуть серьезные санкции, вплоть до расторжения договора.

Для менее важных характеристик можно предусмотреть другие последствия — например, штрафы.

Изменение и расторжение договора, способы передачи обязательств

Все обязательства сторон, включая условия, при которых договор может быть изменен или расторгнут, прописываются в этом разделе.

Не договором единым: сопутствующие документы

Естественно, договор купли-продажи — это библия сделки, но есть и другие документы, которые обеспечивают его исполняемость. Это передаточные акты, согласовательная документация, разнообразные разрешения и согласия (например, супругов), одобрения органов управления компании, если это необходимо, и так далее.

 

Договор поручительства

Это распространенный документ, важность которого многие недооценивают. Он может пригодиться, если продавец — номинальное лицо, допустим, родственник владельца. Или собственник — ООО, созданное специально для того, чтобы приобрести и продать объект недвижимости.

В этом случае нужно определить бенефициаров — реальных выгодоприобретателей.

С ними заключается договор поручительства — если возникнут обстоятельства, которые стороны не смогут предусмотреть, и должник не сможет выполнить свои обязательства, то они переходят на поручителя.

 

К чему приводят ошибки в договоре: случаи из практики

Когда изменяют условия в последнюю минуту

Наш клиент хотел купить арендный бизнес. Все условия, связанные с арендой, мы прописали в договоре. В том числе пункт о том, что продавец не имеет права изменять ставку арендной платы. Если же он сделает это, то должен будет компенсировать убытки в виде разницы между высокой арендной ставкой, которая была прописана в договоре, и низкой, которую он подписал без согласия покупателя.

 

Продавец долго протестовал против этого пункта. В результате сделка расстроилась. Продавец продал объект другому лицу, и впоследствии выяснилось, что накануне продажи он подписал соглашение с арендатором о понижении арендной ставки — то есть поступил именно так, как мы опасались. Бизнес оказался не настолько выгодным, и покупатель получил совсем не то, что планировал.

 

Когда заключили предварительный договор

Таких случаев в практике очень много, и они похожи друг на друга как две капли воды. Стороны заключили предварительный договор, и покупатель принес его к юристам, чтобы проверить помещение перед покупкой и выходить на основную сделку. Но загвоздка в том, что предварительный договор уже имеет силу. И если на этапе проверки обнаружатся какие-то недочеты, у покупателя есть только два варианта:

  • Потерять аванс или задаток.
  • Соглашаться на сделку и покупать объект с рисками или обременениями.

 

В этом случае мы обычно вступаем в переговоры с продавцом, бывает, начинаем судебные споры, чтобы вернуть аванс или задаток. Но это в разы сложнее, чем провести проверку изначально и составить грамотный договор купли-продажи коммерческой недвижимости без рисков.

 

Итоговый чек-лист: что важно не упустить в договоре

1. Четко определить предмет и описать его.

2. Определить важные характеристики для покупателя и зафиксировать их.

3. Договориться о порядке расчета и проследить, чтобы в договоре была прописана настоящая стоимость объекта.

4. Описать ответственность сторон. Проговорить каждый пункт и тяжесть последствий, которые понесут стороны за неисполнение обязательств.

5. Уточнить условия, при которых возможно изменение и расторжение договора.

6. Прописать способы передачи обязательств.

 

Ситуации бывают очень разными. Бывает, что продавцы очень торопят и готовы выйти на сделку поскорее. Бывает, что у продавца или покупателя есть готовый договор. Но наш совет — не торопитесь. Сделка с коммерческой недвижимостью не терпит суеты и спешки, в которой легко забыть о важном.

 

Договор — это такая лакмусовая бумажка, которая показывает, на что стороны готовы и на что не готовы. Стоит проверить потенциального участника сделки на нем, чтобы не пожалеть впоследствии.

 

Пример договора купли-продажи коммерческой недвижимости вы можете посмотреть по ссылке.

P.S

Если у Вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверенны в том, что ничего не упустили – воспользуйтесь нашей услугой по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью.

 

Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

 

Ольга Саутина

30.10.2019

Скачайте большое руководство
по коммерческой недвижимости,
где мы обо всем рассказали подробно:

Скачать руководство

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/dogovor-kupli-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti-detali-kotoryie-vse-upuskayut/

Как продать коммерческую недвижимость

Особенности купли продажи коммерческой недвижимости

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов.

Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.

Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.

Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток.

Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.

Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.

В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб.

, но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки.

Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.

Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Источник: https://kontur.ru/articles/4712

Продажа коммерческой недвижимости – Особенности сделки

Особенности купли продажи коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость это — помещения, здания или сооружения, предназначенные для деятельности граждан, с капиталовложением и последующим получением прибыли. Это может быть доход от аренды, инвестиции. Объектами могут служить офисные и промышленные помещения, гостиницы, магазины, развлекательные центры, предприятия сельскохозяйственного назначения, гаражи, подвалы и склады.

Сделки с коммерческой недвижимостью зачастую требуют особого внимания и определенных знаний для удачного их проведения. Законодательство РФ предусматривает правовые, гражданские и налоговые урегулирования при заключении соглашения. Давайте разберемся, какие особенности продажи коммерческой недвижимости:

  • Какими могут быть коммерческие объекты?
  • Какие документы нужны для ее продажи?
  • Какой налог изымается при продаже?
  • Что влияет на ценообразование коммерческой недвижимости?
  • Какие объекты лучше продаются?

Какой бывает коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость подразделяется:

  • Помещения с торговой функцией (магазины)
  • Помещения под офисы и конторы
  • Апартаменты и комнаты (помещения под аренду)
  • Недвижимость свободного назначения (спортивные, развлекательные помещения. Кафе, рестораны)
  • Индустриальная (предприятия, склады)

Недвижимость может стать коммерческой, если ее использование подразумевает получение дохода. Например, построенный многоквартирный дом относится к нежилому фонду, а каждая квартира в нем находится в частной собственности.

Это происходит по причине возведения дома, как инвестиционного проекта в нежилом фонде с целью получения прибыли — то есть продажи квартир.

После сдачи дома в эксплуатацию, многоквартирный дом переходит из нежилого фонда в жилой.

Нюансы продажи коммерческой недвижимости

Если вы решили продать такую недвижимость, прежде всего обратите внимание на ее юридическую чистоту документации, отсутствие арестов и обременений, проблем с земельными участками, на которых она находится. Максимальные усилия, касающиеся документации и их подготовки, могут стать причиной выгодно заключенной сделки.

В продаваемом объекте обязательно должны быть узаконены все перепланировки, пристройки и изменения строительного плана. Подготовьте весь пакет необходимых для продажи документов, подтвердите, что ни земля, на которой расположена недвижимость, ни сам объект не находятся в залоге и на него не претендуют третьи лица.

У вашего покупателя не должно быть и тени сомнения касательно прозрачности предыдущей сделки.

Налогообложение сделки с коммерческой недвижимостью

Продавца прежде всего волнует вопрос, как облагается налогом продажа коммерческих объектов. Этот вопрос зависит от статуса продавца. Если это физическое лицо, налог составит не менее 13%. От продавца нерезидента потребуют налог 30%. Если продают объект частные предприниматели, налог на момент отчуждения составит тот процент, который применяется в силу их деятельности.

Налог на недвижимость, продаваемую юридическим лицом составит 18% плюс отдельно налог на прибыль. По всем вопросам налогообложения вам лучше обратиться в соответствующие инспекции и получить консультацию у специалистов.

Сфера продажи коммерческой недвижимости в Москве считается одной из активно развивающихся. Продажа нежилого фонда, в котором с успехом можно разместить магазин, офис или склад может стать одним из способов получения быстрого дохода.

Агентства недвижимости предлагают к продаже сотни объектов разного назначения. Купить любую коммерческую недвижимость не составит большого труда.

В различных районах столицы, в пешей доступности от метро, с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, любой необходимой для вас площади и этажностью объекты коммерческого назначения ждут своих новых хозяев.

Очень многие москвичи предпочитают приобретение офисов их аренде. Снять такой объект в престижных районах столицы стоит заоблачных денег, поэтому намного проще его купить. Также необходимо учитывать, что в арендуемом помещении вы вряд ли сможете поступать так как вам хочется: делать перепланировку, переставлять мебель, создавать условия для нормальной деятельности.

Став собственником, вы больше не будете платить ежемесячную арендную плату, уменьшая свои доходы. Купить помещение свободного назначения в Москве станет для вам выгодным капиталовложением. По статистике, такая покупка может оправдать себя уже через 5 лет. Рекомендуется, для скорейшего получения прибыли, после приобретения объекта часть помещений сдавать в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости — это прежде всего выгодное вложение средств. Существуют постоянные тенденции к подорожанию объектов, и купив офис или магазин со временем можно получить весомый доход от ее продажи. Часто покупатели совершают вложение средств в ремонт и переоборудование. Затем помещение сдается в аренду или происходит перепродажа.

Какие документы нужны для продажи

Для приобретения коммерческой недвижимости и заключения сделки для физических лиц необходимы следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Договор купли – продажи
  • Технический паспорт
  • Согласие супругов

Для юридических лиц:

  • Правоустанавливающие документы
  • Свидетельство о регистрации объекта
  • Свидетельство из налоговой
  • Протокол собрания учредителей (по необходимости)
  • Техпаспорт
  • Кадастровый паспорт
  • Выписка из ЕГРП для отчуждения

После подписания договора купли – продажи, он обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Ценовая политика на коммерческие объекты зависит от месторасположения, площади, технической оснащенности и других факторов. На рынке такой недвижимости здания разделяются на классы А, В и С:

  • Офисы класса А — Бизнес класса, находятся в престижных районах, имеют современный дизайн и ремонт, а также современные технические оборудования и инженерные коммуникации. Они оснащены парковками, лифтами, скоростным Интернетом, видел наблюдением и охранными системами.
  • Класс В — Комфорт класс, мало чем отличается от класса А. единственное различие может быть в не столь изысканном оформлении и структуре недвижимости. А все остальное —кондиционирование, охрана и ремонт тоже входят в их оснащение. Такая недвижимость доминирует на рынке и лучше всего продается.
  • Класс С — Эконом класс, представляет собой строения прошлого века, в основном это бывшие промышленные помещения. Они отличаются низким качеством ремонта, стоят недорого и предполагают отсутствие какой – либо охраны, кондиционирования, организации безопасности и т.д.

Где лучше всего иметь коммерческую недвижимость

Конечно, самые престижные помещения находятся в центре столицы, но и стоимость у них заоблачная. В спальных районах вы сможете приобрести ничуть не худшие и выгодные варианты коммерческих объектов.

Они могут также находится возле крупных спортивных комплексов, популярных торговых центров, станций метрополитена, парков.

Если же вас интересуют помещения не для организации многолюдного посещения, лучше всего подыскать их в небольшой отдаленности от метрополитена. Их стоимость будет на порядок ниже.

В любом случае, транспортная развязка, поток людей и ликвидный район станет причиной для отличной стоимости вашей недвижимости.

Компания Чистые Пруды поможет вам юридически грамотно продать коммерческую недвижимость в Москве и Подмосковье. С нашей помощью вы сэкономите свое драгоценное время, потраченное на поиски потенциального покупателя.

Мы решаем задачи любой сложности и продаем коммерческую недвижимость в новостройках, на вторичном рынке, в центре столице и на ее окраинах. АН имеет солидный опыт по продаже объектов коммерческого назначения.

Чистые Пруды поможет вам получить самый выгодный результат от продажи. Будем рады видеть вас в нашем агентстве!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 4,86 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-osobennosti-sdelki/

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?

Особенности купли продажи коммерческой недвижимости

Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Продажа недвижимости под коммерцию не сильно отличается от продажи жилой недвижимости. Как правило, такую недвижимость продают редко, чаще ее сдают в аренду.

К недвижимости под коммерцию относят помещения или здания под: производственное помещение, офис, склад. То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость.

Продажа коммерческой недвижимости

Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой. Если недвижимость была обременена залогом, но все обязательства были погашены, то необходимо сделать отметку в документах о том, что с нее снято это обременение.

Поиск покупателя так же занимает некоторое время.

Для этого можно использовать различные ресурсы:

  • продажа коммерческой недвижимости на Авито;
  • другие Интернет-ресурсы;
  • периодические печатные издания;
  • риелторские компании.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Сделки, в которых подготовлены все документы, приемлемая цена за объект, выгодное месторасположение, заключаются максимально быстро и выгодно для обеих сторон.

Стороны заключают договор, а так же акт приема передачи. Сделка вступает в силу с момента подписания договора (нотариальное заверение не обязательно).

Но фактически новый владелец становится таковым только после его регистрации в Росреестре.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:

  • полные данные о покупателе и продавце;
  • описание объекта продажи:
  • точный адрес;
  • тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
  • площадь, этаж, расположение в здании (если помещение находится в бизнес-центре, например);
  • и другие детали (если имеются);
  • сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях по просьбе продавца, или курс, по которому проводится пересчет) – по умолчанию все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
  • способ и срок расчета;
  • сроки передачи объекта продажи.

Все описания объекта, сумма, валюта, сроки погашения и другие пункты договора должны быть максимально подробно расписаны, чтобы не вызвать в дальнейшем спорных вопросов.

Агентство по продаже коммерческой недвижимости знают все нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки, но и не стоит пренебрегать услугой стороннего адвоката, который еще раз проверит правильность составленного договора (из соображений точности его формулировок и недопущения появления спорных вопросов в дальнейшем).

Собственниками реализуемой недвижимости выступают как юридические, так и частные лица. Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Вопросы продажи для юрлиц и физлиц не отличаются, а вот налогообложение четко разделяется на налог на прибыль для физических лиц и соответствующий налог для юридических лиц.

Физические лица, при продаже недвижимости, подают декларацию в налоговые органы по месту жительства согласно установленного графика. Налог облагается 13% налогом.

Для жилой недвижимости, которой владели менее 3-х лет, этот налог взимается, если более 3-х лет, то налог не взимается. Для коммерческой недвижимости этот закон не действует.

Поэтому сделка облагается 13% налогом на полученную прибыль вне зависимости от срока владения имуществом.

Если физлицо зарегистрировано как ИП и использовало это помещение для получения прибыли ИП, то сделка проходит по документации ИП и облагается соответствующим налогом. Если в разрешительных документах ИП (свидетельстве о госрегистрации) указан вид деятельности аренда недвижимости, то аналогично, прбыль проходит по документам ИП и платится соответствующий налог (если упрощенка то 6%).

Юридические лица так же проводят сделку по соответствующим строкам баланса и прибыль облагается соответствующим налогом, величина которого зависит от системы налогообложения принятой на предприятии.

Продажа и аренда коммерческой недвижимости стали одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости.

Это стоит учитывать инвесторам, вкладывающих деньги в недвижимость.

Удачи вам! Гузель Минязова

 https://rieltor-ask.ru/

Источник: https://rieltor-ask.ru/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/

Оформление договора купли продажи коммерческой недвижимости

Особенности купли продажи коммерческой недвижимости

Как проходят сделки по купле продаже коммерческой недвижимости? Что важно учесть при составлении договора? Кто именно и при каких условиях может приобретать коммерческую недвижимость? Предлагаю индивидуальным предпринимателям, руководителям и всем, кто интересуется данным вопросом, узнать все особенности процедуры.

Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Договор оформляется в простой письменной форме, но обязательно единым документом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если стороны закрепляют свои намерения в разных бумагах, то такая сделка в результате может быть признана недействительной, что повлечет за собой двустороннюю реституцию. То есть возврат объекта недвижимости и денежных средств.

На сегодняшний день договор уже не требует регистрации, однако переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росеестре.

Важно понимать, что до регистрации права собственности, расторгнуть договор гораздо проще. Поэтому переходить к этому этапу можно только в том случае, если вы уверены в чистоте сделки.

В каких случаях необходимо нотариально заверять договор?

  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает опекун, действующий в интересах опекаемого;
  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает родитель, действующий в интересах несовершеннолетнего;
  • когда предметом договора является доля в праве общей долевой собственности;
  • при наличии соглашения между сторонами об оформления договора в нотариальной форме.

Особенности оформления договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Важнейшим условием оформления договора является правильное описание объекта недвижимости. Необходимо указывать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения;
  • этаж, на котором находится объект;
  • кадастровый номер недвижимой вещи;
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Бланк договора

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

г. ______________ «___» ___________ 20__г.

_______________________________________________________________________,(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)именуем __ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________________,(должность, Ф.И.О.

)действующего на основании ______________________________________________,(устава, положения, доверенности)с одной стороны, и _____________________________________________________,(наименование организации, Ф.И.О.

гражданина)именуем __ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________,(должность, Ф.И.О.)действующего на основании _______________________________, с другой

стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность __этажноездание (сооружение) (далее — «здание»), расположенное по адресу:_______________________________________ на земельном участке площадью____________, принадлежащем Продавцу на праве _________________(собственности, постоянного пользования и др.).

Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель понастоящему договору приобретает право _______ (собственности, постоянногопользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятуюзданием и необходимую для его использования, площадью________________________________________________________________________.

Переход права ___________________ на земельный участок оформляется сучетом требований земельного законодательства Российской Федерации.2. На момент заключения настоящего договора указанное в п.1договора здание принадлежит Продавцу на праве собственности, чтоподтверждается:свидетельством о праве собственности, выданным __________________________ (наименование органа). Номер свидетельства ______.

Датавыдачи — «___» ____________ 20__ г. (Вариант 1)договором купли-продажи (мены, дарения) здания, заключенным «___»__________________ 20__ г., удостоверенным нотариусом_________________________________________________________________ (Ф.И.О.нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,номер реестра).

Переход права собственности (или договор дарения)зарегистрирован в ____________________________________________________________________________________________________________ (наименованиеоргана, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др.сведения) (Вариант 2)____________________________________________________________ (другиедокументы).

Право ____________________ (собственности, постоянного пользования идр.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п.1настоящего договора, подтверждается ____________________________________________________________________________________________ (наименования иполные реквизиты правоустанавливающих документов).3.

Сведения о здании:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры)________________________________________________________________________________________________________.Наименование ______________________________________________________.Назначение ________________________________________________________.

Общая характеристика _____________________________________________________________________________________.Площадь ______________, в том числе __________________________________________________________________________________________.Этажность _________________________________________________________.

Другие параметры __________________________________________________________________________________________ (материалы, изкоторых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий,балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации,электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).4.

Сведения о земельном участке, право _________________ на которыйпереходит Покупателю по настоящему договору:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________________________________________________________________________________.Категория земель __________________________________________________.

Цель использования ________________________________________________.Общая площадь _____________________________________________________.План земельного участка (чертеж границ земельного участка) являетсяприложением к настоящему договору.5. Согласно справке _______________ БТИ стоимость здания составляет_____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.

До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем спривлечением ____________________________________________ (представителейстроительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.).Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания поназначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.6.

Стороны настоящего договора договорились оценить здание в___________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, в томчисле НДС — ____%. Цена здания включает цену земельного участка (права наземельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.

Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания ____________________________________ (наличными деньгами, путем безналичныхрасчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса ит.п.

) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, нодо государственной регистрации перехода права собственности в_________________ (наименование органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию).

Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаютсявыполненными ___________________________________ (в день зачисленияплатежа на расчетный счет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественнуюответственность в виде _________________________________________________.7.

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договораздание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, необещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, вкачестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, инымиправами третьих лиц не обременено.

Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке изтехнического паспорта БТИ _____________________ (наименование БТИ),выданной «___»_____________ 20__ г. за N ____ и справке БТИ______________________________ от «___»_____________ 20__ г. N _____ незначится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.8.

Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящемудоговору здание возникает с момента государственной регистрации переходаправа собственности на данное здание в __________________________________(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).9.

С момента приобретения права собственности на здание, являющеесяпредметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением,принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания иприлегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатойналогов.10. Передача Продавцом здания, указанного в п.1 настоящегодоговора, и его принятие Покупателем осуществляются на основаниипередаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписанияпередаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаютсявыполненными полностью.11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в немпринадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее________________________________________________________________________.12. Расходы по оформлению настоящего договора несет ______________________________________________________________ (Покупатель, Продавец).13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиесяк нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаютсяв суде _________________________________________________________________.14. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществлятьсясторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписаниясторонами.16. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которыххранится _______________ по адресу ____________, один — у Покупателя,

один — у Продавца.

Подписи сторон:

Продавец ________________________________ (подпись)
Покупатель ______________________________ (подпись)

Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Чтобы избежать рисков и избавить себя от необходимости судиться после сделки, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу заранее. Специалист тщательно проверит информацию об объекте или покупателе, поможет грамотно составить договор и передать документы на регистрацию права.

Позвоните по номеру телефона, указанному на сайте или заполните форму обратной связи, чтобы получить первичную консультацию и узнать как начать сотрудничество. Я помогу сделать сделку купли продажи коммерческой недвижимости действительно прозрачной и безопасной!

Источник: http://xn----7sbabrcedf8bkpe2d6l.xn--p1ai/blog/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.