Арендуемые площади

Сдавать в аренду по БОМА или по БТИ?

Арендуемые площади

К нам часто обращаются с вопросом — в чем преимущества сдачи площадей в аренду по БОМА по сравнению с БТИ? Здесь мы объясняем без использования специальных терминов принципиальные различия двух существующих в России систем обмеров зданий — BOMA и БТИ.

Принципиальное различие БОМА и БТИ — назначение

Площади помещений, указанные в проектной документации и в паспортах БТИ (ПИБ для Санкт-Петербурга), совершенно не предназначены для сдачи помещений в аренду в современных зданиях.

 В архитектурно-строительной документации они служат вспомогательной функции — для составления смет и определения объемов строительных работ.

 А планы БТИ – для обозначения помещения как объекта аренды в договорах аренды и при государственной регистрации прав.

Описанные выше площади не предназначены для расчета арендной платы.

Ведь простое умножение площади напольного покрытия (БТИ) арендуемого помещения на арендную ставку не позволяет справедливо и полно определить долю конкретного арендатора в расходах на обслуживание всех общественных помещений здания (мест общего пользования, технических помещений, офиса охраны, УК и т.п.). Что, в свою очередь, приводит к несправедливому завышению арендной ставки и снижению привлекательности Здания в глазах арендатора.

Ассоциацией BOMA International  разработана методика вычисления арендуемой площади каждого арендуемого помещения.

 Арендуемая площадь – это математическая величина, которая состоит из Полезной площади помещения (она примерно равна, но всегда больше,  чем площадь по БТИ) и  части всех общественных и технических помещений здания. Доля каждого арендатора определена точно и справдливо.

В этом и состоит принципиальное отличие БОМА от БТИ. БТИ – это «фотография» помещения для фиксирования его существования в пространстве. Данные БТИ не предназначены  для расчета арендной платы. Методика БОМА позволяет вычислить площадь арендуемого помещения и индивидуальную величину нагрузки (в м.кв.), которая должна быть оплачена арендатором каждого конкретного помещения.

Сильные стороны стандартов БОМА

Площади, рассчитанные по БОМА, являются:

  • максимальными;
  • неизменными в течение эксплуатации здания;
  • точными, прозрачными и проверяемыми силами арендаторов;
  • удовлетворяют требованиям иностранных арендаторов;
  • данные расчетов можно использовать для исчисления эксплуатационных расходов.

Приведем некоторые пояснения. В численном значении (хотя сравнивать арендуемую площадь по БОМА и площадь помещения по БТИ некорректно), Арендуемая площадь по БОМА всегда больше площади по БТИ. Это вызвано наличием «нагрузки» и учетом площади внутренних стен, перегородок, колонн, и, зачастую, подоконников.

Арендуемая площадь Здания по БОМА – величина постоянная. Это критично для финансового планирования. Для сравнения — площадь по БТИ часто меняется при проведении отделки помещений.

Промышленные здания: насколько площадь по BOMA больше, чем по БТИ?

Об этом мы подробно рассказываем в этом посте.

Офисные здания: насколько площадь по BOMA больше, чем по БТИ?

Практика арендных отношений в коммерческой недвижимости крупных городов России показывает, что почти 100% офисных зданий класса А сдаются в аренду с применением стандартов БОМА. Это выгодно.

Например, площадь арендуемого помещения по БТИ составляет 1000 м.кв.

Полезная площадь этого же помещения по БОМА может составить 1025 м.кв.

А арендуемая площадь – 1180 м.кв. (суммарный коэффициент нагрузки = 15%).

Коэффициент нагрузки становится известен только после проведения расчетов БОМА и по желанию собственника может быть ограничен определенным значением.

Фактическое значение полного коэффициента нагрузки и разницы в метрах квадратных или в процентах между площадью БТИ и арендуемой площадью по BOMA очень индивидуальны для каждого офисного здания.

Очевидно, что для получения одинакового дохода от этого помещения можно сдавать его по более высокой ставке и по площади БТИ или по более низкой ставке но по площади БОМА. Таким образом, помимо маркетинговых преимуществ от использования широко известного стандарта BOMA, арендодатель получает дополнительные преимущества в виде «низкой» арендной ставки.

Если у вас появились вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нами для подробной консультации.

 

Источник: http://boma-russia.ru/boma_vs_bti/

Аренда площади под бизнес: на что нужно обратить внимание

Арендуемые площади

Первая половина 2020 года стала настоящим испытанием для малого бизнеса.

Тем не менее сегодня кто-то готов рискнуть и открыть своё дело, кто-то смог найти точки роста и теперь развивает бизнес, а кто-то находится в поисках помещения на более выгодных условиях.

Так или иначе сейчас многие задаются вопросом: как выгодно арендовать помещение? Вы планируете открыть торговую точку? Рассказываем, с чего начать и какие нюансы стоит учесть.

Для многих категорий бизнеса использование онлайн-кассы является обязательным. Чтобы начинающим предпринимателям избежать дополнительных трат, аппарат можно взять в аренду за символическую плату.

Торговый центр или стрит-ритейл?

Это один из важных вопросов, который стоит перед предпринимателями. Принять грамотное решение поможет ориентация на собственную бизнес-модель.

К примеру, площадь в торговом центре «на районе» обеспечит, возможно, небольшой, но постоянный трафик за относительно невысокую цену аренды. Этот вариант также подойдёт тем, кто продаёт товары повседневного спроса (одежду, аксессуары, косметику, табак и др.) и стремится избежать конкуренции с известными брендами.

Крупные торговые центры привлекают некоторых предпринимателей прежде всего высоким трафиком. Из-за этого они готовы мириться с высокой арендной платой.

Если вы решили остановиться на этом варианте, оцените, как ваша торговая точка впишется в общую концепцию.

Сможете ли вы конкурировать с другими брендами? Есть ли среди клиентов центра ваша целевая аудитория? Аренда помещения в крупных центрах подойдёт для тех, кто продаёт товары широкого спроса: одежду и обувь, продукты, технику, косметику.

Также важно выбрать оптимальную локацию в самом торговом центре. Иначе есть вероятность, что покупатели пройдут мимо и отправятся к вашим конкурентам.

Как правило, самые «горячие» места в ТЦ находятся недалеко от главного входа, около крупного продуктового магазина, на первых этажах. Также не стоит пренебрегать местом рядом с конкурентами, тем самым предложив их клиентам альтернативу.

Заранее подумайте, как вы привлечёте внимание потенциальных клиентов и чем ответите конкурентам.

Ещё один тип расположения бизнеса — стрит-ритейл: помещения на первых этажах зданий с отдельным входом. В стрит-ритейлах небольшая арендная плата, а при выборе правильной локации магазины будут находиться на виду у покупателей.

Это хороший вариант для открытия кофейни, кондитерской, салонов красоты. Но есть и минусы — вы сами платите за коммунальные услуги, согласовываете документацию на вывеску баннеров.

При этом трафик клиентов не гарантирован, многое будет зависеть от ассортимента и расположения.

У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки, учтите их, ориентируйтесь на потребности и специфику вашего бизнеса.

Расположение торговой точки

Если вы уже определились с типом арендной площади, оцените расположение выбранного варианта по нескольким показателям:

  • транспортная доступностьВозможность подъезда, наличие достаточного места для парковок, близость к остановкам общественного транспорта — всё это повышает шансы на хороший трафик.
  • особенности районаБольшое значение имеет, есть ли вблизи точки другие объекты бизнеса и деловые центры или это спальный район. Геолокация влияет на проходимость: в первом случае место для будущего магазина более удачное для магазинов высокого ценового сегмента, одежды, товаров и услуг для досуга. Спальный район подойдёт для продавцов повседневных товаров и услуг, например, продуктовых магазинов, салонов красоты, ремонта техники и одежды.
  • расположение конкурентовНе бойтесь размещать точку рядом с ними, если знаете, чем ответить. У вас появится отличная возможность работать с трафиком конкурента, и в случае успеха база ваших клиентов вырастет в разы.
  • проходимостьЭтот показатель можно оценить благодаря конкурентам поблизости. Посетите их магазины в разные дни и время, и вы узнаете, сколько клиентов в этой локации можно ожидать. Посмотрите, есть ли среди них представители вашей целевой аудитории. Например, аудитория конкурента — женщины в возрасте до 45 лет, ваша целевая аудитория — молодые мамы с 25 до 35 лет. Спрогнозируйте, сколько человек придёт к вам и при каких условиях. Также рекомендуем посчитать конверсию покупок: соотнесите количество купивших к числу клиентов, зашедших в торговый зал.

Расчёт торговой площади

Помещение для бизнеса должно быть комфортным как для посетителей, так и для персонала. Немалую роль в этом играет правильный расчёт требуемой площади. Чтобы избежать ошибок, используйте основные принципы расчёта:

  • оцените ассортимент, его тип и габаритыПродумайте расположение товара: закрытые витрины для демонстрации или открытые полки. Если вы продаёте одежду, включите в площадь примерочные.
  • подумайте о складеЗаранее уточните у арендодателя, есть ли отдельное складское помещение для хранения товара. Если нет — разместите небольшой склад в торговой точке и включите его в общую площадь.
  • рассчитайте проходимостьКак это сделать, рассказали выше. Проходимость напрямую влияет на площадь зала.
  • определитесь с форматом торговой точкиДля островка в ТЦ достаточно 5–10 м2, для стационарных торговых точек площадь рассчитывается в зависимости от вида бизнеса, ассортимента и типа визуальной демонстрации товара.

Арендодатель предложит варианты, оптимальные для вашего бизнеса. Подумайте, как сэкономить площадь, чтобы снизить размер арендной платы.

Например, чтобы не ставить отдельную стойку для стационарной кассы, используйте компактный смарт-терминал.

Помимо экономии пространства (прибор помещается в ладони), это ещё и удобно — оборудование работает от аккумулятора, поэтому внезапные сбои электричества никак не скажутся на торговле.

Нюансы в ценах

Цене посвящено несколько пунктов договора, в которых описывается принцип расчёта, валюта и возможность изменения стоимости. Внимательно ознакомьтесь с ними в договоре арендодателя.

  • расчёт арендной платыЕсть два варианта расчёта: фиксированная ставка и процент с оборота. Размер указывается в договоре. Первая опция подходит для бизнеса со стабильной выручкой. Вторая — для тех, чей оборот месяц от месяца может сильно меняться, например, продавцов мороженого, купальников и других сезонных товаров.
  • плата за арендуИностранные компании, которые сдают в аренду недвижимость в России, иногда предлагают расчёт в долларах или евро. Для них это более предсказуемый и выгодный вариант. Но для российских предпринимателей зависимость от валютного курса может сыграть злую шутку. Обратите внимание на валюту расчёта и заключите договор с той компанией, которая готова принимать оплату в рублях.
  • стоимость арендыЭтот пункт содержит и условия повышения или понижения цены. По закону изменение платы за аренду возможно через год после совершения сделки и не чаще, чем раз в год в последующем. Если вы заключаете договор менее чем на один год, ни о каких ценовых изменениях не может быть и речи.Важное изменение произошло в законодательстве совсем недавно. Теперь предприятия малого и среднего бизнеса могут досрочно расторгать договор в одностороннем порядке. С одной стороны, это убережёт компании от уплаты аренды за помещения, в которых пришлось приостановить торговлю. Но неприятным последствием может стать повышение ставок аренды — собственники будут закладывать возросшие риски в цену. А значит, малым и средним компаниям может стать сложнее продавать в торговом центре наряду с крупными брендами. Это ещё один повод рассмотреть как можно больше вариантов площадей и выбрать самый подходящий. Также попробуйте оптимизировать расходы по другим статьям.
  • передача услуг на аутсорсингОпределите направления деятельности, которые вы можете передать сторонним организациям. Например, если в компании не ведётся сложных бухгалтерских расчётов, поручите эту работу подрядчику.
  • снижение затрат на рекламуИспользуйте только те каналы привлечения, которые дают вам прибыль. Если у вас есть уже существующая база, предложите клиентам поработать на выгодных условиях: запустите акции, дайте скидки и новые бонусы. Постройте стратегию работы так, чтобы постоянные клиенты начали рекомендовать вас. Вы существенно сэкономите на рекламных затратах и увеличите базу потенциальных покупателей.

Условия аренды помещения

Некоторые арендодатели в погоне за максимальной выгодой могут вести себя недобросовестно по отношению к арендаторам. Чтобы исключить такие риски, обратите внимание на часть пунктов, присутствие которых в договоре обеспечит вам юридическую безопасность:

  • наличие арендных каникулЭто значит, что на время ремонта точки вы освобождаетесь от уплаты аренды. Срок каникул варьируется от одного месяца до полугода в зависимости от метража точки.
  • право собственностиЕсли помещение передаётся в аренду не от собственника, должны быть указаны доверенность и агентский договор, на основании которых действует арендодатель. Иначе договор будет недействительным.
  • объект арендыВ договоре указывается максимально подробная информация: адрес, площадь, инвентарный номер, назначение, по которой можно идентифицировать помещение.

Повторимся: важно, чтобы был указан и размер арендной платы. В ином случае договор считается фиктивным.

Мы постарались дать вам выжимку полезной информации по аренде помещения, но всё же рекомендуем перед подписанием договора проконсультироваться с юристом.

Что бы вы ни продавали, для работы вам обязательно понадобится касса. Например, МТС Касса подойдёт сразу для нескольких типов торговли — если вы продаёте не только офлайн, но и в интернет-магазине или работаете с доставкой.

Расскажите друзьям об этом материале:

Источник: https://media.mts.ru/business/196897-kak-pravilno-vzyat-v-arendu-pomeschenie-pod-business/

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

Арендуемые площади

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости.

Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.


В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ?

Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д.

Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату.

Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров. • Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.

• Расчёт \”БОМА\” по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору.

Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений.

Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Что такое коэффициент здания?Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров.

Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.

Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания.

Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение.

Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендная площадь этажа (floor rentable area) – представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора.

Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.

Модифицированный стандарт BOMAЕсли в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами: 1.

Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)2.

Распределение мест общего пользования.3. Измерение площадей.

BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)ANSI/BOMA Z65.

1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.

1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха.

2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Физические обмерыЧтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации.

Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются.

Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.

После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА. Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55568/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c3f5d30bf238900a9aaa453/standart-boma-metod-rascheta-ofisnyh-ploscadei-5def4c522fda8600b03e1508

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.