Арендуемая площадь это

Сдавать в аренду по БОМА или по БТИ?

Арендуемая площадь это

К нам часто обращаются с вопросом — в чем преимущества сдачи площадей в аренду по БОМА по сравнению с БТИ? Здесь мы объясняем без использования специальных терминов принципиальные различия двух существующих в России систем обмеров зданий — BOMA и БТИ.

Принципиальное различие БОМА и БТИ — назначение

Площади помещений, указанные в проектной документации и в паспортах БТИ (ПИБ для Санкт-Петербурга), совершенно не предназначены для сдачи помещений в аренду в современных зданиях.

 В архитектурно-строительной документации они служат вспомогательной функции — для составления смет и определения объемов строительных работ.

 А планы БТИ – для обозначения помещения как объекта аренды в договорах аренды и при государственной регистрации прав.

Описанные выше площади не предназначены для расчета арендной платы.

Ведь простое умножение площади напольного покрытия (БТИ) арендуемого помещения на арендную ставку не позволяет справедливо и полно определить долю конкретного арендатора в расходах на обслуживание всех общественных помещений здания (мест общего пользования, технических помещений, офиса охраны, УК и т.п.). Что, в свою очередь, приводит к несправедливому завышению арендной ставки и снижению привлекательности Здания в глазах арендатора.

Ассоциацией BOMA International  разработана методика вычисления арендуемой площади каждого арендуемого помещения.

 Арендуемая площадь – это математическая величина, которая состоит из Полезной площади помещения (она примерно равна, но всегда больше,  чем площадь по БТИ) и  части всех общественных и технических помещений здания. Доля каждого арендатора определена точно и справдливо.

В этом и состоит принципиальное отличие БОМА от БТИ. БТИ – это «фотография» помещения для фиксирования его существования в пространстве. Данные БТИ не предназначены  для расчета арендной платы. Методика БОМА позволяет вычислить площадь арендуемого помещения и индивидуальную величину нагрузки (в м.кв.), которая должна быть оплачена арендатором каждого конкретного помещения.

Сильные стороны стандартов БОМА

Площади, рассчитанные по БОМА, являются:

  • максимальными;
  • неизменными в течение эксплуатации здания;
  • точными, прозрачными и проверяемыми силами арендаторов;
  • удовлетворяют требованиям иностранных арендаторов;
  • данные расчетов можно использовать для исчисления эксплуатационных расходов.

Приведем некоторые пояснения. В численном значении (хотя сравнивать арендуемую площадь по БОМА и площадь помещения по БТИ некорректно), Арендуемая площадь по БОМА всегда больше площади по БТИ. Это вызвано наличием «нагрузки» и учетом площади внутренних стен, перегородок, колонн, и, зачастую, подоконников.

Арендуемая площадь Здания по БОМА – величина постоянная. Это критично для финансового планирования. Для сравнения — площадь по БТИ часто меняется при проведении отделки помещений.

Промышленные здания: насколько площадь по BOMA больше, чем по БТИ?

Об этом мы подробно рассказываем в этом посте.

Офисные здания: насколько площадь по BOMA больше, чем по БТИ?

Практика арендных отношений в коммерческой недвижимости крупных городов России показывает, что почти 100% офисных зданий класса А сдаются в аренду с применением стандартов БОМА. Это выгодно.

Например, площадь арендуемого помещения по БТИ составляет 1000 м.кв.

Полезная площадь этого же помещения по БОМА может составить 1025 м.кв.

А арендуемая площадь – 1180 м.кв. (суммарный коэффициент нагрузки = 15%).

Коэффициент нагрузки становится известен только после проведения расчетов БОМА и по желанию собственника может быть ограничен определенным значением.

Фактическое значение полного коэффициента нагрузки и разницы в метрах квадратных или в процентах между площадью БТИ и арендуемой площадью по BOMA очень индивидуальны для каждого офисного здания.

Очевидно, что для получения одинакового дохода от этого помещения можно сдавать его по более высокой ставке и по площади БТИ или по более низкой ставке но по площади БОМА. Таким образом, помимо маркетинговых преимуществ от использования широко известного стандарта BOMA, арендодатель получает дополнительные преимущества в виде «низкой» арендной ставки.

Если у вас появились вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нами для подробной консультации.

 

Источник: http://boma-russia.ru/boma_vs_bti/

BOMA стандарт (БОМА)

Арендуемая площадь это

Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости. Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими подобными объектами.

Расчёт БОМА по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент полезных площадей будущего объекта и при необходимости скорректировать планировку здания.

Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости Building Owners and Managers Association (BOMA), публикующая с 1916 года стандарт, который фактически стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости.

Последняя редакция стандарта BOMA опубликована 2010 году и носит название: Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010). Данная редакция является дополненной и улучшенной версией предыдущего стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 – Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings.

В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 – Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках и складских комплексах. Он переиздан в 2009 году под названием Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2009).

Методы расчета арендуемой площади могут быть разными (БТИ, СНИПЫ), но владельцы объектов коммерческой недвижимости и брокеры все чаще отдают предпочтение стандарту BOMA.

Последняя версия стандарта БОМА даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения и т.д. Также мы получаем максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.

Арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих стоимость арендной платы. А почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров аренды.

В России государственным стандартом обмеров помещений является бюро технической инвентаризации (БТИ). Но данные стандарты разработаны давно и не учитывают потребности владельцев объектов коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, предоставляемой арендатору.
Существует масса тонкостей, нюансов и даже спорных моментов в стандарте BOMA. Самым сложным является определение правильных границ арендных помещений.

Например, по БТИ площадь считается по периметру помещения с вычетом колонн, а по стандарту БОМА колонны входят в арендуемую площадь и арендатор платит даже за площадь под внутренними стенами, разделяющими разных арендаторов на этаже – толщина стен делится между арендаторами пополам.

От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Очень важно выполнить расчёт в строгом соответствии со стандартом. Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.20 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания в стандарте БОМА присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и тд.) между арендаторами. Помимо стандарта BOMA предназначенного для офисных зданий, существует стандарт и для складов.

Стандатр BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков, офисно-складских комплексов и предлагает две методики расчета площадей. Выбор определенной методики зависит от типа конструкции объекта и климатической зоны в которой расположен объект.

В 2010 году был опубликован новый стандарт для расчета площадей в торговых центрах – Retail Buildings: Standard Method of Measurement.

Данный стандарт обеспечивает единую методику для измерения площади торговых объектов тремя возможными методами измерения. Появление этого стандарта в значительной мере упростило отношения арендодателя и арендаторов торговых площадей.

Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем, иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем. После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам, и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА. Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

Подробнее со стандартом BOMA можно ознакомиться: Официальный сайт Ассоциации Владельцев Офисных Зданий (BOMA) www.boma.org Официальный сайт Национального Американского Института Стандартов (ANSI) www.ansi.org (английский язык) а также так же на сайте Архитектурного бюро MKV architects – www.boma-standard.ru

(русский язык).

Основные термины стандарта BOMA:

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий (панели, напольное покрытие и т.п.).

Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.

Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.

Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.

Вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) – означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение.

Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже.

Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендуемая площадь этажа (floor rentable area) – представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора.

Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.

Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.

Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.

R/U Ratio (отношение арендуемой площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь (basic> rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа.

основная арендуемая площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.

Арендуемая площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.

Арендуемая площадь (rentable area) – означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.

Источник: https://zdanie.info/2427/2425/news/1010

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

Арендуемая площадь это

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости.

Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.


В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ?

Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д.

Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату.

Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров. • Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.

• Расчёт \”БОМА\” по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору.

Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений.

Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Что такое коэффициент здания?Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров.

Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.

Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания.

Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение.

Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендная площадь этажа (floor rentable area) – представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора.

Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.

Модифицированный стандарт BOMAЕсли в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами: 1.

Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)2.

Распределение мест общего пользования.3. Измерение площадей.

BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)ANSI/BOMA Z65.

1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.

1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха.

2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Физические обмерыЧтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации.

Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются.

Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.

После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА. Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55568/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c3f5d30bf238900a9aaa453/standart-boma-metod-rascheta-ofisnyh-ploscadei-5def4c522fda8600b03e1508

Расчет площадей по стандарту BOMA

Арендуемая площадь это

Одним из основных преимуществ нашей услуги являются обмеры и расчет площадей, выполненный в соответствии с последним стандартом АНСИ/БОМА Z65.1, опубликованным в 1996 году.

БОМА (Ассоциация владельцев и менеджеров зданий) является Северо-Американской организацией и занимается опубликованием и продвижением Стандартов АНСИ/БОМА, ставших стандартом де факто при измерении площадей коммерческих, производственных и торговых объектов.

Стандарты АНСИ/БОМА закрепляют достаточно устойчивый набор определений и нормативов, дающих четкое определение таким понятиям как ПЛАЩАДИ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ, ВЕРТИКАЛЬНЫЕ ПРОЕМЫ, ПОЛЕЗНАЯ И АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДИ. Вероятно, самым сложным аспектом Стандарта БОМА является определение того, “где проводить границы арендованных площадей”.

Существует много факторов, которые следует принять во внимание при определении, где проходят границы арендованных площадей: с внутренней стороны стены, внешней, по осевой линии или по стеклу.

Наряду с этим, площади общего пользования должны различаться от понятий «право на совместное пользование этажом» (в интересах арендаторов только данного этажа) или «право на совместное пользование зданием» (в интересах всех арендаторов здания).

Подобное разграничение влияет как на определение границ арендованных площадей, так и на образующиеся при этом площади. Расчет аренды по неправильной стороне здания может не только кардинально повлиять на данного арендатора, но и на все здание в целом при учете площади общего пользования всего здания.

При расчете площадей здания, вы можете быть совершенно уверенны, что площадь рассчитана строго в соответствии с определениями БОМА. В нашу услугу также входит подготовка и предоставление детализированного расчетного документа, показывающего в подробностях все расчеты. Окончательные результаты приведены в Плане Аренды, прилагающемся к каждому поэтажному плану.

Что такое БОМА:

BOMA – это Ассоциация владельцев и менеджеров зданий, которая является главным отраслевым объединением для индустрии коммерческого строительства, насчитывающей свыше 19 000 членов.

В настоящий момент в состав Международной БОМА входит около 100 филиалов в Северной Америке и 9 за рубежом. Физические лица вступают в БОМА через ее местные филиалы.

Во владении или управлении главных членов находится более 9 миллиардов квадратных футов коммерческой недвижимости, тогда как младшие члены снабжают эти объекты недвижимости товаром и услугами необходимыми для их эксплуатации.

В 1915 году BOMA (Ассоциация владельцев и менеджеров зданий) разработала нормы для измерения площади зданий. С тех пор стандарт BOMA стала популярным отраслевым стандартом.

Стандарты в последней редакции за 1980 и 1996 года служат основным инструментом для определения арендуемой площади большинства торговых зданий в Северной Америке.

Стандарты применяются в отношении как новых, так и уже существующих зданий и предусматривают сравнение величин на основе согласованного метода измерения.

Почему БОМА?

Международной Ассоциацией владельцев и менеджеров зданий разработана последняя редакция стандартов 1996 года, также как и предыдущие версии.

Разнородная группа профессионалов индустрии недвижимости приняла участие в двухгодичном процессе пересмотра стандартов; в нее вошли владельцы и менеджеры деловых центров, сдаваемых в аренду нескольким арендаторам, менеджеры не сдаваемых в наем помещений, управляющие имуществом, профессионалы по сдаче в аренду, брокеры, архитекторы, дизайнеры интерьеров, проектировщики помещений и оценщики. В результате их совместной деятельности был создан документ, одобренный Институтом Американских Национальных Стандартов и неоднократно утвержденный судами в качестве национального стандарта.

Целью Стандарта BOMA является предоставление стандартных средств для определения и расчета арендуемой площади коммерческих зданий. Этот стандарт также позволяет сравнить параметры зданий на основе согласованного метода измерения.

Более 75 лет Международная БОМА поддерживала Стандартный метод Измерения общей площади в Административных зданиях и была принята и одобрена АНСИ (Американский национальный Институт Стандартов). Данный стандарт может быть использован для измерения площади как в уже действующих, так и новых административных зданиях.

Большинство менеджеров и владельцев недвижимости выбирают БОМА, потому что этот широко распространенный стандарт применяется для определения полезной площади, и предусматривает возможность сравнения характеристик зданий.

Что более важно, использование BOMA дает возможность менеджеру здания отразить всю площадь здания в качестве полезной площади, включая общие вестибюли здания, технические помещения, служебные помещения, и т.д.

это обычно ведет к увеличению полезной площади, что в большинстве случаев, бесспорно, сокращает стоимость фактического обследования здания.

БОМА 1996 по сравнению с БОМА 1980

В ходе последней редакции стандартов БОМА (1996) введен новый способ измерения объектов коммерческой недвижимости, при котором за основу берется все здание в отличие от старого поэтажного метода.

В 1980 году полезная площадь рассчитывалась на одного арендатора, исходя из использованной им площади на одном отдельно взятом этаже.

Используемая площадь, означающая фактически занятую площадь этажа, увеличивается на площадь общего пользования этажа, или долю пропорциональную площади общего пользования этажа по отношению к занимаемой арендаторами площади для получения значения арендуемой площади.

Самые значительные изменения в методике 1996 года состоят во включении площади общего пользования здания в площадь, арендуемую каждым арендатором.

Так же как используемая площадь увеличивается в целях сохранения права арендаторов на помещения общего пользования на занимаемом ими этаже, эта же цифра снова увеличивается на долю пропорциональную площади общего пользования здания по отношению к занимаемой арендаторами площади.

Эти площади включают в себя основные вестибюли этажа, складские помещения и служебные помещения здания, которые не включались в полезную площадь при использовании предыдущих методов.

В целях выполнения задачи по внесению ясности, а также реализации концепции метода обмера всего здания, Стандарт 1996 года ввел ряд новых определений, таких как полезная площадь этажа, арендуемая площадь этажа, площадь общего пользования этажа и площадь общего пользования здания. Также был определен формат для расчета общего итога по площадям, легко поддающийся обработке в форме развернутой таблицы, для осуществления промежуточных вычислений необходимых для окончательного расчета арендуемых площадей здания.

Только БОМА?

Стандарт БОМА предназначен только для использования его применительно к офисным зданиям. Несмотря на то, что основные концепции часто применяются по отношению к аренде других типов зданий, данный стандарт не распространяется на них.

Производственные здания и торговые центры чаще всего измеряются с внешней стороны внешних стен и центра смежных стен без применения коэффициента увеличения или валового показателя для площадей общего пользования.

Обмер правительственных и жилых помещений тоже может отличаться. Методы измерений, применяемые к объектам, обусловленные арендой, не ограничены.

Определения, используемые БОМА

Отделанная поверхность – поверхность стены, потолка или пола, включая стекло, подготовленная для использования арендаторами, за исключением слоя специальных материалов для покрытия, таких как обшивка филенками, рейками и/или ковровым покрытием.

Основной сегмент – сегмент внутренней отделанной поверхности внешней стены здания составляющей 50% или более процентов от высоты стены от пола до потолка. Например, если окно занимает более 50% высоты стены, то внутренняя сторона стекла является основным сегментом. В обратном случае внутренняя отделанная поверхность стены будет считаться Основной.

Общая площадь застройки – общая площадь здания, измеренная по внешней стороне всех внешних стен, т.е. площадь застройки здания. Она обычно не применяется в целях аренды.

Общая измеренная площадь – общая площадь здания, ограниченная Основным Сегментом, за исключением всех парковок и погрузочных площадок (или их частей), расположенных вне линии застройки. В сущности, равняется сумме арендуемой площади + вертикальные проемы. В основном не используется в целях расчета аренды и рассчитывается на поэтажной основе.

Основные вертикальные проемы – лестницы, лифтовые шахты, дымоходы, вертикальные вентиляционные каналы и тому подобное, и окружающие их стены. Атриум, световые шахты и подобные проемы над чистым полом включаются в это определение.

Однако в него не включаются вертикальные проемы, построенные для частного пользования арендатором, занимающим офисные помещения на более чем одном этаже.

Структурные колонны, отверстия для вертикальных электрических кабелей или телефонных линий, и водопровода не считаются основными вертикальными проемами.

Арендуемая площадь этажа равняется общей измеренной площади этажа минус основные вертикальные проемы для этого же этажа. В основном фиксируется для всего срока службы здания и редко изменяется в связи с изменением размера или конфигурации коридора, поскольку все такие коридоры включены в арендуемую площадь этажа.

Полезная площадь – измеренная площадь административно-служебных помещений, складских помещений или общего пользования на этаже. Общая сумма всей полезной площади на этаже равняется Полезной Площади Этажа на этом же этаже.

Полезная площадь представляет собой фактически занятую площадь административно-служебных или складских помещений и являющуюся наиболее важной для арендатора как в плане оценки помещения, так и распределения площади среди персонала.

Офисные помещения – площадь, где арендатор обычно размещает персонал и/или мебель в целях чего производится расчет площади.

Складские помещения – площадь административного здания, соответствующая требованиям ведения розничной торговой деятельности и включенная в полезную площадь этажа. Складские помещения должны иметь выход на улицу и располагаться на первом этаже, но необязательно иметь отдельный вход.

Площадь общего пользования здания – это площадь здания, которая обеспечивает обслуживание арендаторов здания, но которая не включена в Административно-служебные помещения и Складские помещения отдельно взятого арендатора.

К таким помещениям обычно относятся основные вестибюли, площадь атриумов на уровне чистого пола, помещение для консьержки, залы конференций, фойе, предприятия общественного питания, оздоровительные и фитнес центры, медицинские учреждения, гардеробы или душевые, помещения для почты, зона обслуживания, такая как полностью закрытый технический этаж или аппаратная.

Зоны парковки, основные сегменты погрузочных площадок находящихся за линией застройки, основные вертикальные проемы не входят в площадь общего пользования.

Полезная площадь этажа – сумма полезной площади, административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания на одном этаже. Эта цифра может изменяться в течение срока службы здания, поскольку коридоры расширяются, договоры переделываются и этажи реконструируются.

Площадь общего пользования на этаже – помещения на этаже, доступные преимущественно для пользования арендаторами этого этажа. Например, ванные, уборные, помещения для электрооборудования, помещения для телекоммуникаций, технические помещения, лифтовые холлы и общественные вестибюли.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной на этаже – в основном это соотношение суммы общей арендуемой площади к общей полезной площади на данном этаже. Итоговый коэффициент используется для конвертации полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь – это полезная площадь административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания, плюс доля площади общего пользования на этаже на данном этаже. Общая сумма всей основных арендуемых площадей на этаже равна арендуемой площади этого этажа.

Следует заметить, что согласно прежним редакциям Стандарта BOMA, основные арендуемые площади фактически были конечными арендуемыми площадями, поскольку предыдущие редакции действовали только на поэтажной основе.

Арендуемая площадь здания – равняется сумме всех арендуемых площадей всех этажей.

Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной – этот коэффициент представляет собой валовой показатель, применяемый при распределении площади здания общего пользования в расчете на всю полезную площадь здания.

Арендуемая площадь – это полезная площадь офисных помещений и складских помещений совместно с долей площади общего пользования этажа и здания. Арендуемая площадь определяется умножением полезной площади на комбинированный Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной – комбинированный пересчетный коэффициент, полученный путем умножения Коэффициента соотношения арендуемой площади этажа к полезной на Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной, который при применении к полезной площади дает арендуемую площадь этого офиса или складского помещения. В нашем отчете мы ссылаемся на него как на Комбинированный А/П в целях его разграничения от других факторов компонента А/П.

Общая арендуемая площадь ÷ полезная площадь = А/П коэффициент

Формулы конвертации

Фактор нагрузки (Нагрузка)А/П коэффициент – 1
(Полезная площадь x А/П коэффициент)арендуемая площадь
арендуемая площадь ÷ А/П коэффициентПолезная площадь
Полезная площадь x (1 + Нагрузка)арендуемая площадь

Нас рекомендуют посмотреть все

“Работы были произведены на высоком профессиональном уровне с четким выполнением всех требований клиента.”

– ООО СК «ВТБ Страхование»

Источник: http://www.lm-prospect.ru/boma/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.